在当前金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。从2025年三季度以来，REITs市场表现及发展态势发生了显著变化，投资者需要深入了解市场动态，以制定合理的投资策略。

REITs市场表现回顾与现状

2025年上半年，REITs板块表现大幅优于股票，政策红利、利率环境及资金配置共同驱动REITs市场实现较高的超额收益。然而，自2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%，而沪深300指数上涨23.5%，中证综合债指数上涨1.1%。2025年三季度以来，REITs表现明显弱于债券，主要原因包括无风险利率上行压制REITs估值、市场风险偏好转移导致资金从REITs流向股市，以及部分板块业绩承压。当利率上行、股市强势、基本面承压、止盈盘涌出四重因素同时叠加时，REITs承受了远超债券的调整压力。

商业不动产REITs带来新机遇

2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容 + 资金端开源”的新格局。最大亮点是正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越，同时配套资金引入、审核优化等多项制度落地。2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。截至2026Q1，公募REITs市场累计共发行80只公募REITs基金，总规模累计达2079亿元，总规模相较2025Q1增长20.2%。

相比基础设施REITs，商业不动产REITs资产类型具备高度市场化属性、发行主体更趋多元（民营、外资及房企等主体占比更高）、审核链条更加简洁高效、底层资产业绩弹性更高、股性或更强的特征。商业不动产REITs的推出，将从市场结构、估值生态以及市场空间三个层面对公募REITs市场产生深刻的影响。资产结构更加丰富，引入酒店及写字楼等全新业态、首发混装破局、多元管理主体入局；估值生态重构，首发估值灵活度提升、分化加剧，存量消费类项目面临稀缺性及成长性的再定价，混装资产通过地域、业态的多元组合，提高未来现金流的稳定性，但如何估值是难点；市场容量进一步打开，短期商业不动产试点元年有望领航发行，中期基础设施向扩募渐进，长期存量扩募、做优做强为主基调，公募REITs万亿蓝海可期。

2026年REITs市场运行态势与投资策略

进入2026年，市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。2025年12月证监会推出商业不动产REITs试点，涵盖商业综合体、写字楼、酒店等全门类资产，供给压力预期成为压制二级市场的重要因素。不过，2026年REITs投资拥有低利率环境 + 资产荒 + 政策红利加持，预计全年震荡筑底、结构性行情为主。

在投资策略方面，建议在分化中寻找结构性机会。保租房类，市场化项目租金有压，公租房量价稳固，在地产刺激政策下，可关注二手房租金改善的城市及区域标的；消费类，业绩整体向好，但维持高增仍有压力，关注估值比价效应稳定后的存量布局机会，尤其是竞争格局稳定、运营体系成熟的区级购物中心及扣率向上弹性较大的奥莱项目；仓储物流类，“以价换量”延续，供给出清进度不一，26Q1租金或弱势分化，关注区域供需格局改善程度及底层租户稳定性；产业园类，整体需求偏弱，租金延续下行 ，厂房类租户粘性较强，租金随行就市。

投资建议与风险提示

在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比。当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容 + 分化逻辑，注意板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。受益资产方面，核心配置可选择高股息保障房、消费REITs；波段机会可关注利率敏感型资产（高速、产业园）在利率下行期的弹性。

然而，REITs投资也存在一定风险。包括利率上行风险、调控政策超预期变化导致行业波动加剧、商业不动产REITs供给冲击以及项目长期分派率不及预期等。投资者在进行REITs投资时，应充分了解市场情况和风险因素，结合自身的风险承受能力和投资目标，做出合理的投资决策。