2026年已悄然过半，中国公募REITs已平稳运行五年有余。站在当前的宏观视角审视REITs投资市场，我们能看到其既面临着短期的市场挑战，也蕴含着长期的发展机遇。

从全球和亚洲市场格局来看，2025 - 2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的新阶段。亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%。其中，中国内地公募REITs市场表现尤为亮眼，正式形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域。截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达82支，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元，产品发行数量位居亚洲首位。

政策层面为REITs市场的稳定发展筑牢了坚实基石。近年来，公募REITs市场制度建设不断完善。2025年底，公募REITs迈入常态化运转的新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化，政策红利正持续转化为市场发展的内生动能。同时，全链条监管与优化服务齐头并进，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，切实降低了市场主体的制度性交易成本，既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为市场长远健康发展提供了有力保障。

然而，当前REITs市场也面临着一些短期的挑战。从市场表现来看，今年以来市场整体呈现调整态势。截至8月18日收盘，中证REITs全收益指数报收931.36点，7月以来下跌4.03%，今年以来累计下跌7.77%。全部78只2026年1月1日以前上市的公募REITs中，仅有11只取得涨幅，67只涨幅为负。短期市场波动或受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。

不过，调整后的REITs配置价值已逐步显现。当前，公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。

资金层面也为REITs市场带来了积极的信号。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

对于投资者而言，在当前的REITs投资市场中，应保持理性和耐心。短期的市场波动不可避免，但长期来看，REITs市场具有广阔的发展前景。那些具有优质底层资产、运营管理能力较强的REITs产品，在市场调整过后，有望脱颖而出。投资者可以根据自身的风险偏好和投资目标，合理配置REITs资产，分享市场发展带来的红利。总之，2026年的REITs投资虽然充满挑战，但也蕴含着丰富的机遇，值得投资者密切关注。