在当前金融市场环境下，REITs（不动产投资信托基金）投资正成为投资者关注的焦点。近期公募REITs市场呈现出一系列动态，为投资者带来了新的机遇，同时机构间REITs也凭借其自身特点吸引了众多专业机构投资者。

公募REITs：底部配置价值凸显

近期，公募REITs市场持续反弹，政策预期、资金增量与低估值形成共振，底部配置价值进一步凸显。

从资金增量来看，首批4只REITs指数基金7月成立后持续建仓，当前净值在1.0006 - 1.0090区间，实现正收益，增量资金对市场底部形成支撑。截至8月26日，将REITs纳入投资范围混合二级债基产品数量扩展到43只，月均扩围5 - 6只。后续新一批商业不动产REITs发行有望试点更加市场化的配售机制，以降低短期投机资金占比；险资投资商业不动产REITs扩围、基金进一步扩容等政策也值得期待。这些增量资金入场有望推动市场由存量博弈逐步转向供需双向扩容。

权益市场风格的切换也使REITs的高分派属性受益。近期科创等板块表现有所降温，而中证红利7月初以来上涨14.3%。同时，8月21日发布的《保险公司资产负债管理办法》，对人身险公司设置净投资收益覆盖率指标，要求过去3年净投资收益与过去3年负债保证成本之比须不低于100%。在低利率环境下，传统固收资产收益率持续下行，险资对高息资产的配置需求进一步提升。当前产权类REITs平均现金分派率约4.6%，其中产业园区、仓储物流分别达5.7%、5.4%，与险资收益需求具有较强适配性。

从估值角度看，截至8月26日，产权类REITs年内仍下跌8.2%，产业园区、仓储物流分别下跌18.7%、14.3%，P/NAV仅0.87、0.95倍，风险溢价（产权分派率与无风险利率差额）处于95.9%的历史低位，前期调整已较充分反映市场对供给扩容及部分资产经营压力的担忧。2026Q2基本面总体符合预期，当前低估值与高分派形成较强安全垫。投资者可沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。

机构间REITs：因估值稳定受青睐

机构间REITs，业内又将其称作持有型不动产ABS。以持有型不动产为基础资产，在交易所挂牌交易，其法定载体为资产支持专项计划。它是纯权益属性产品，避免了“名股实债”的合规隐患，且产品设计更加简单；相较公募REITs，其发行周期显著缩短。同时，由于主要面向专业机构投资者，二级市场交易并不频繁，从而二级市场估值更为稳定。

近年来，机构间REITs发行数量和规模大幅增长。截至8月27日，全市场已发行67只机构间REITs，发行总额1091.86亿元。2025年，全市场机构间REITs发行数量为29只，发行总额537.5亿元；今年年初至8月27日，发行数量已超过2025年全年，达32只，发行总额428.79亿元。

在广谱利率持续下行环境下，另类投资是理财资金投资端的重要解决方案之一。持有型不动产ABS具有独特的定位和优势，未来理财行业有望迎来更大体量的新增配置需求。机构间REITs的估值较为稳定，也是理财公司青睐这类资产的重要原因之一。目前部分理财公司采用“中证估值”来核算机构间REITs的每日价格，该估值以持有型不动产ABS的底层资产运营情况、产品条款设计、收益分配等信息为基础，结合中证收益率曲线、交易情况等市场信息，采用现金流贴现法进行计算。

对于投资者而言，无论是公募REITs还是机构间REITs，都具有独特的投资价值。在参与REITs投资时，投资者应充分了解市场动态和相关政策，结合自身的风险承受能力和投资目标，制定合理的投资策略，把握市场机遇，实现资产的合理配置和增值。