2026年已然过半，中国公募REITs市场平稳运行五年有余。站在当下审视，这一市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期。尽管短期存在波动，但透过政策、市场与资金三大维度来看，公募REITs市场的底层逻辑依然坚实，在周期波动中正孕育着新一轮的发展机遇。

从政策端来看，常态化发行筑牢了市场发展的基石。近年来，公募REITs市场制度建设稳步前行，在2025年底步入常态化运转的新阶段。商业不动产REITs全面落地，扩募机制也得到显著优化，政策红利正不断转化为市场发展的内生动能。并且，全链条监管与优化服务同步推进，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，切实降低了市场主体的制度性交易成本。这一套监管组合拳，既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为市场的长远健康发展奠定了坚实的制度基础。

市场端方面，当前公募REITs市场估值已处于历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。同时，市场也在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。不过，我们也需客观看待短期的博弈阵痛。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

资金端同样传来积极信号。目前，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。同时，存量资金的结构也在悄然优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

近期公募REITs市场持续反弹，政策预期、资金增量与低估值形成共振，底部配置价值进一步凸显。增量资金方面，首批指数基金持续建仓，后续指数产品扩容、险资投资商业不动产REITs扩围等政策值得期待；发行端新一批商业不动产REITs配售机制亦有望优化，改善市场投资者结构。与此同时，权益市场风格逐步向高分红资产切换，险资新规进一步强化稳定投资收益诉求，REITs高分派属性受益。

不过，REITs投资也存在一定风险。审批及发行进展可能不及预期，其受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响；政策出台也可能不及预期，我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善；二级市场波动风险也不容忽视，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

投资者可沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。比如关注战略的高景气度板块如数据中心板块；景气度边际修复的相关标的，包括部分仓储物流资产和高速公路项目；原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的标的，如华夏华润消费REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT等。

在当前的市场环境下，REITs投资虽面临挑战，但也蕴含着诸多机遇。投资者需充分了解市场动态和风险，结合自身情况，把握好投资机会。