2026 年已然过半，中国公募 REITs 市场已平稳运行五年有余。在当前复杂的经济环境下，REITs 投资在政策、市场和资金等宏观层面呈现出独特的态势，蕴含着新的机遇，同时也伴随着一定的挑战。

从政策层面来看，制度建设的不断完善筑牢了 REITs 市场稳健发展的基石。自 2025 年底起，公募 REITs 迈入常态化运转的新阶段，商业不动产 REITs 全面落地，扩募机制显著优化。政策红利正持续转化为市场发展的内生动能。与此同时，全链条监管与优化服务双管齐下，一方面通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本；另一方面，以全链条监管守住了风险底线，以精细化服务提升了市场运行效能，为 REITs 市场的长远健康发展提供了坚实的制度保障。

再观市场层面，当前 REITs 市场呈现出估值低位、短期供给与长期扩容博弈的特点。目前，公募 REITs 市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，当前公募 REITs 整体分派率均值已超 6%，产权类 REITs 与十年期国债利差更是走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫。市场也在稳步扩容，截至 6 月 26 日，已上市产品达 86 只，规模超 2298 亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约 63.39 亿元，为投资者持续兑现稳健收益。然而，随着第二批商业不动产 REITs 陆续启动询价，短期内约 176 亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但从长远来看，这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

近期 REITs 市场的表现也值得关注。8 月以来市场先跌后涨，8 月 18 日起持续修复，截至 26 日产权类 REITs 本周上涨 4.1%，其中产业园区、仓储物流分别上涨 7.4%、4%。2026Q2 基本面总体符合预期，当前低估值与高分派形成较强安全垫。

资金层面，REITs 市场也迎来了积极变化。首批 4 只中证 REITs 全收益指数基金获批并于 7 月 1 日启动发售，标志着公募 REITs 市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约 12 亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募 FOF 的 REITs 持仓稳步增长，多只 REITs 近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

对于投资者而言，在 REITs 投资中可沿三条主线布局。一是关注抗周期板块、高景气度板块，如数据中心板块；二是选择景气度边际修复的相关标的，包括供需关系逐步改善、运营效率领先的部分仓储物流资产，以及受益于区域经济活力增强、交通量持续修复的高速公路项目；三是考虑原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的，包括华夏华润消费 REIT、中金厦门安居 REIT、中金联东科创 REIT 等。

然而，REITs 投资也存在一定风险。审批及发行进展可能不及预期，REITs 审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使 REITs 审批发行放缓。政策出台也可能不及预期，我国 REITs 立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响 REITs 市场的持续健康发展。此外，二级市场波动的风险也不容忽视，今年以来受个别资产基本面修复不及预期、整体 REITs 市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

综上所述，2026 年的 REITs 市场在政策利好、估值低位和资金蓄势等因素的共同作用下，虽面临短期挑战，但长期配置价值凸显。投资者需密切关注市场动态，结合自身风险承受能力，把握投资机遇，谨慎应对风险。