2026年已然过半，中国公募REITs平稳运行五年有余，当下市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的复杂博弈阶段。尽管短期存在波动，但从行业视角深入剖析，REITs投资仍蕴含着诸多值得关注的机遇与挑战。

从政策端来看，常态化发行筑牢了REITs市场稳健发展的基石。近年来，相关制度建设进展迅速，2025年底，公募REITs进入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化。政策红利不断转化为市场发展的内生动能，有力地推动了市场的发展。同时，全链条监管与优化服务并行，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本。这既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为REITs市场的长远健康发展提供了坚实的制度保障。

市场端呈现出估值历史低位与短期供给压力并存的局面。当前，公募REITs市场估值已处于历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差走阔至历史极值，高分派率为长期资金提供了安全垫。市场还在稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续带来稳健收益。

不过，短期供给压力也不容忽视。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成分流考验。一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行，可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不会改变长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

资金端则迎来了指数投资破冰与多元增量资金蓄势待发的良好态势。7月1日，首批4只中证REITs全收益指数基金获批发售，标志着公募REITs市场迈入指数化投资新阶段。这不仅有望带来约12亿元的增量资金，改善成分券的流动性格局，还将降低个人投资者的参与门槛，引入更广泛的参与主体。存量资金结构也在优化，公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs获得原始权益人增持，体现了产业资本与机构资金对当前估值的认可。未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金将成为推动市场估值修复的核心力量。

值得一提的是，机构间REITs市场也在快速扩容。截至8月27日，全市场累计发行机构间REITs达67只，发行总额1091.86亿元，为理财资金提供了新的配置选择。其与公募REITs在发行对象、产品结构和交易安排等方面虽有所不同，但共同为不动产资产和投资需求提供了对接渠道。理财资金对REITs的配置热度升温，源于低利率环境下对收益来源的渴求。REITs的现金分派、资产增值及多元配置价值吸引了更多投资者关注。然而，分红并不等于保本，估值波动小也不意味着风险低。投资范围扩大后，理财公司需从博取发行价差转向深耕底层资产，做好期限、流动性与客户风险偏好的匹配。

在全球范围内，2025 - 2026年全球REITs市场进入结构性扩容新阶段，亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。中国内地公募REITs市场形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球最具增长活力的核心区域。

总体而言，REITs投资在当前市场环境下机遇与挑战并存。投资者需密切关注政策动态、市场估值变化以及资金流向，合理评估风险与收益，把握REITs投资的潜在机会。