在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）投资正受到投资者的广泛关注。近期，REITs市场呈现出供给扩容但交投有所“降温”的态势，对于投资者而言，深入了解这一市场的变化和特点至关重要。

REITs市场现状

2026年9月以来，公募REITs在注册、发行及上市方面持续推进。广发新城吾悦商业REIT、中金菜鸟仓储物流REIT等多个项目获批注册，涵盖了商业不动产、仓储物流、保障性租赁住房、水利设施等多个领域。山证晋中公投瑞阳供热REIT于9月7日启动发售，国泰海通中建租赁住房REIT、中金菜鸟仓储物流REIT相继披露询价安排，创金合信北京国资公司REIT也于9月3日在深交所上市。这表明REITs市场的产品供给正在不断增加。

然而，二级市场的表现却不尽如人意。9月以来，中证REITs全收益指数有所回落。截至9月11日收盘，中证REITs全收益指数报937.11点，9月以来小幅下跌，今年以来累计下跌7.2%。成交方面，9月以来的9个交易日，公募REITs市场累计成交约32.57亿元，日均成交约3.62亿元，较8月4.71亿元的日均成交额有所下降。本周中证REITs全收益指数更是下跌0.39%，总市值回落至2309亿元，日均成交额仅3.49亿元，创近474个交易日新低。

投资者面临的挑战

一方面，随着REITs产品的不断“上新”，市场能否形成相应的配置需求，资金承接能力成为关键问题。虽然当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，保险机构对优质红利资产的配置需求可能增加，叠加相关指数基金建仓，但资金承接压力仍不容忽视。

另一方面，底层资产经营效益的分化也给投资者带来挑战。当前基本面分化延续，稳健板块如保租房延续高出租率和高收缴率，消费基础设施总体经营稳健，数据中心凭借较高上架率和长租约保持较强的现金流可预见性；而承压板块如仓储物流仍面临租金下行压力，产业园供需压力尚未消退。与此同时，可供分配金额表现也延续分化，现金调增力度进一步减弱。投资者需要更加精准地评估不同底层资产的质量和未来回报能力。

此外，二级市场的调整还会影响发行端的价格比较。部分商业不动产REIT的发行定价受到二级市场价格波动的影响，投资者在参与新发行项目时需要综合考虑市场价格因素。

REITs投资的机遇

尽管面临挑战，但REITs投资也存在一些机遇。从估值角度来看，当前产权REITs分派率4.70%，与10年期国债利差高达307bps，处于历史97.9%分位数，息差吸引力显著；经营权REITs IRR为5.33%，利差365bps，配置价值持续凸显。

政策层面也传来积极信号。上交所推动REITs纳入互联互通、证监会强调发挥REITs盘活存量功能，政策信号密集且具实操路径。证监会出台的相关意见支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs），或者作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展，持续推进不动产私募投资基金试点，与信贷端改革同向发力。这将为REITs市场的发展提供更广阔的空间。

投资建议

对于投资者而言，在参与REITs投资时，需要充分认识到市场的复杂性和不确定性。首先，要深入研究底层资产的质量和经营情况，关注基本面较好、现金流稳定的板块。其次，密切关注政策动态，政策的支持可能为某些REITs产品带来更好的发展机遇。此外，还需要合理评估风险和收益，结合自身的投资目标和风险承受能力进行投资决策。

总之，REITs投资市场既有挑战也有机遇。投资者应该保持理性和谨慎，在充分了解市场的基础上，把握投资机会，实现资产的合理配置和增值。