2025年，中国公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元。展望2026年，REITs市场有望延续“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的发展路径，同时在结构性分化中稳步提升整体景气度，但也面临着一些挑战和不确定性。
2025年REITs市场回顾
2025年，公募REITs市场一级发行在资产类型、发行节奏和投资者认购方面呈现出一定特点。资产类型进一步丰富，新增数据中心等新业态，多个“首单”项目成功落地。发行节奏上，监管层对项目质量要求提高，资产估值定价趋于理性，但询价上下限在下半年有所放宽。投资者认购热情高涨，网下申购倍数多数较高，但打新套利策略拥挤度提升，打新收益有所下降。
二级市场方面，整体呈现“先扬后抑”走势。上半年在利率低位和“资产荒”背景下延续上涨行情，但自二季度末以来，受长端利率上行、累积涨幅偏高止盈需求上升、项目业绩增长有限以及解禁压力等多重因素影响，市场持续回调。从具体表现来看，消费、保租房等板块涨幅靠前，而产业园区类产品则收益垫底。
2026年REITs市场发展趋势
#### 一级市场
- 新资产类型与扩募加速：在政策支持下，新资产类型项目上市以及项目扩募有望进一步加速。私募REITs（持有型不动产ABS）市场规模也有望在2026年实现快速增长，成为多层次REITs市场建设的重要组成部分。
- 打新趋于理性：2026年，公募REITs一级市场打新可能趋于理性，投资重配置的逻辑或重回主导。投资者需兼顾估值价差和资产质量，考虑询价时的溢价，并为上市后的二级市场留出一定预设涨幅。
#### 二级市场
- 债市节奏催化：预计利率水平随货币宽松政策和基本面表现先下后上，超长债的利差压缩空间较大。利率表现或为同期REITs提供分母端催化，投资者可跟随债市节奏做交易。但在市场整体估值抬升过程中，对分子端波动的资产需谨慎，投资特许经营权REITs需夯实IRR。
- 政策催化机遇：发行端和投资端政策有望进一步加码，如稳步推进新类型资产入市、发展场外指数基金等工具助力增量资金引入和市场流动性改善，这将对REITs市场产生时点性催化。
- 扩募常态化支撑：扩募常态化趋势下，具备长期扩募逻辑的标的有望在估值上得到支撑。投资者可在扩募资产招募说明书披露后，基于扩募资产估值，并考虑未来发行的溢价作为投资估值参考择机交易，重点关注消费基础设施REITs和保障REITs。
- 解禁带来配置机会：市场发行规模在新发和扩募的双重推动下持续扩大，解禁规模也随之扩大。投资者可重点关注解禁时点前后因资金行为导致的二级市场超跌机会和大宗市场的配置机会。
REITs投资策略建议
#### 关注新资产类别
消费设施、租赁住房类产品在2025年涨幅靠前，2026年可继续关注这些领域的REITs产品。同时，随着政策支持力度加大，文化旅游、专业市场、养老设施等领域也有望诞生首单公募REITs，可提前关注相关投资机会。
#### 把握扩募和解禁时机
在扩募方面，选择具备长期扩募逻辑的标的，在扩募资产招募说明书披露后，综合考虑扩募资产估值和未来发行溢价进行投资。对于解禁，解禁前相对谨慎，解禁后根据市场情况择机配置。
#### 结合债市和政策节奏
跟随债市节奏进行REITs交易，同时关注政策动态，把握政策催化带来的投资机会。
风险提示
尽管REITs市场前景广阔，但也存在一定风险。宏观经济及外部竞争环境的不确定性可能导致底层资产的经营收入及营业成本承压，国内经济基本面修复不及预期也会对底层资产经营产生负面影响。此外，地缘政治因素等不确定性会影响市场风险偏好，行业政策超预期变动也可能对底层资产产生不利影响。投资者在进行REITs投资时，需充分了解相关风险，结合自身风险承受能力做出合理的投资决策。