开年以来，REITs市场迎来强劲上涨，中证REITs指数在短短几周内上涨超6.6%。不过，随着行情的快速上行，市场对其投资风险的关注度也随之上升。多只REITs产品发布公告，提醒投资者注意二级市场价格波动、流动性受限及估值风险。

近期，REITs打新策略非常火爆，但该策略也存在相应风险。一是配售比例风险，由于REITs采用配售制度，申购资金越多，分配额度越小，若申购资金多但配售比例低，可能导致实际获得的基金份额较少，影响整体收益。二是流动性风险，多数REITs盘子较小，一天的成交额仅为几百万元，大户配置过多可能不易卖出，并非所有REITs都适合打新，需要仔细筛选。三是破发风险，尽管REITs打新套利存在价格差异带来的收益机会，但也存在一定的破发风险，投资者参与时应充分研究项目的基本面和市场环境，选择优质项目进行投资。

从二级市场来看，当前REITs市场的整体价格处于相对较高的水平，投资者不宜盲目追高投机。投资者在交易过程中往往只关注价格波动，而忽略了REITs的底层资产质量、现金流状况等基本面因素。如果底层资产运营不佳，无法产生预期的现金流，投资者的分红收益会受到影响，实际收益将远低于预期。此外，REITs市场的交易活跃度通常低于股票市场，部分REITs的交易量较小，当投资者需要大量买卖REITs份额时，可能难以找到足够的对手方，导致交易成本上升，甚至无法及时完成交易。

2026年3月上半月，受商业不动产REITs分流及一级供给节奏加快担忧、长债利率上升等多重因素影响，REITs市场回调加剧；流动性低位运行，但降幅已收窄。中证REITs全收益收跌1.7%，跌幅较上月同期扩大。分板块看，产权类回调显著，超96%个券下跌，仓储物流/IDC/保租房REITs指数跌幅超3%；其中，嘉实京东仓储REIT受租约到期及租金波动扰动，跌幅达11%；产业园内部分化明显，涨跌互现。经营权类整体抗跌，能源板块逆市小幅上行，中信建投国家电投新能源REIT领涨2.58%。流动性方面，上半月日均换手率为0.37%，仍在低位徘徊但降幅有所收窄。

派息率方面，产权类REITs为4.67%，经营权类为8.46%。产权类与10年期国债收益率息差较2月底走阔0.07个百分点，追平红利股股息率，部分交易日呈现正向溢价。估值层面，产权类P/NAV为1.23倍（历史66%分位），经营权类P/FFO为13.45倍（55%分位），受净值表现分化影响，估值前者降而后者升。产权类与经营权类IRR均较2月底有所提升，分别为4.2%和5.2%。

在项目动态方面，基础设施REITs有2单项目注册待发，新增受理国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港发展REIT，目前已受理未发行项目共15单（13单首发+2单扩募）。东方红隧道智能运维高速REIT（首发）与中金厦门安居REIT（扩募）已获注册通过。2026年以来，已连续三个月无新增REITs发行，预计随着年度首单发行落地及商业不动产项目推进，网下认购热度或有望延续。商业不动产REITs新报1单，新增项目募资体量收缩，目前排队项目共15单，红土创新星河集团REIT新申报受理，近期新增项目募资规模有所下降，集中在10 - 20亿元；另有5单项目已收到问询函。

长远来看，二级市场的公募REITs投资最终仍应回归产品属性与底层资产。公募REITs是基于基础设施的证券化产品，产品期限较长、现金流稳定、分红水平较高，更适合长期配置，不适宜短期炒作。保险类资金作为公募REITs的主要投资机构之一，公募REITs的产品特性，也与保险类资金对高股息类资产的配置诉求更为吻合。此外，REITs市场情绪未来必将在产品稀缺性弱化、机构对产品认知逐步提高的情况下回归理性，资产价格走势必将回归资产运营与基本面。

随着价格不断走高，市场机会也逐渐由“水位普涨”转向“结构淘金”，此时更强调投资者对底层资产现金流拆解、管理人运营能力的颗粒化审视。后续可关注经济基本面修复及2024年度业绩兑现的影响，针对各行业的车流量、出租率、租金增长率、上网电量等差异化关键指标进行细化分析，关注板块间分化，同时建议关注能源、保障房及交通板块的挖掘机会。从四季报业绩来看，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费类REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速项目、基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。另外，近期公募REITs市场供需两旺，二级项目累积一定涨幅，一级项目性价比相对较高，可关注新项目打新机会。除了打新策略外，市场分析人士建议采取哑铃策略：一方面关注相对净值折价率高的资产，如交通、仓储物流、产业园类，有望受益于估值修复；另一方面，在经济弱复苏的背景下，为获得长期稳定的派息回报，可关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种。

3月下半月将进入年报披露期，尽管大部分业绩已在2025年季报中体现，但回款确认、减值核算等科目仍可能存在口径差异。建议关注业绩归因、持有人结构及资产评估值变化等关键信息。年报发布后将迎来全年集中分红季，建议关注4月分红窗口。此外，3月26日上海地产租赁REIT部分首发战配解禁，规模约为12.79亿元。投资者需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。