在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）已成为投资者关注的焦点。回顾2025年，REITs市场表现呈现出明显的分化态势。部分消费基础设施REITs产品表现出色，如2025年5月，某消费基础设施REITs产品在二级市场累计涨幅超70%，出现临时停牌，彰显了市场和投资者的热情。国泰海通济南能源供热REIT同样表现亮眼，2025年内上涨66.81%，其发售阶段就备受追捧，公众认购倍数创下当时行业新高。而在涨幅排名靠前的前10只产品中，消费类REITs占4席，是表现最好的资产类型。
然而，并非所有REITs产品都能取得良好收益。2025年，部分产业园区REITs产品价格出现下跌。中金湖北科投光谷REIT跌幅最大，年内下跌22.57%；易方达广开产园REIT下跌17.11%；华夏和达高科REIT、华夏合肥高新REIT和东吴苏园产业REIT等多只产品跌幅超过10%。可见，产业园区REITs在2025年面临较大压力。
展望2026年，多位业内专家对公募REITs市场的整体发展态势保持积极乐观，认为市场将步入更成熟、更具深度的新阶段，整体景气度有望在结构性分化中稳步提升。宏观环境与资产属性高度契合，以及政策的持续深化与扩围是核心驱动力。但微观个体REITs项目的经营表现仍将波动分化，运管能力带来的业绩差异将进一步体现。
当前，我国REITs市场正处于政策红利持续释放与市场需求快速增长的“双重窗口期”，呈现出资产覆盖范围持续拓宽、扩募机制基本成熟、投资者结构日趋多元、资产配置价值日益凸显的态势。不过，与境外成熟市场相比，在产品体系、发行机制、交易生态、监管框架、风险处置及功能发挥等方面仍有提升空间。同时，宏观经济及外部竞争环境的不确定性可能导致底层资产的经营收入及营业成本承压。
在这样的市场环境下，投资者在进行REITs投资时需谨慎选择。华夏基金相关负责人指出，2026年更看好具备刚性需求、现金流稳健，受益于明确政策支持以及扩募储备资产优质的细分领域投资机会。例如，有较强抗周期属性的稳定现金流资产，以及原始权益人对公募REITs平台扩募战略诉求较强且具备足够优质储备资产的REITs项目。
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟建议重点关注新上市的新资产类别，如文旅、养老、港口、储能等。从不同资产类型来看，2026年各有投资要点：
- 保租房类：市场化项目租金有压力，公租房量价稳固。在地产刺激政策下，可关注二手房租金改善的城市及区域标的。
- 消费类：业绩整体向好，但维持高增长仍有压力。可关注估值比价效应稳定后的存量布局机会，尤其是竞争格局稳定、运营体系成熟的区级购物中心及扣率向上弹性较大的奥莱项目。
- 仓储物流类：“以价换量”延续，供给出清进度不一，2026年第一季度租金或弱势分化。需关注区域供需格局改善程度及底层租户稳定性。
- 产业园类：整体需求偏弱，租金延续下行。厂房类租户粘性较强，租金随行就市；商务园类仍待去化、以价换量，业绩底或待下半年。
- 能源类：预期2026年第一季度水电量价稳定、光伏电价稳中向上、风电价稳中有降、燃气发电因气电联动，成本影响可控。可关注波段性交易机会。
- 交通类：预期2026年第一季度业绩“前压后稳”，春节扰动与路网分化并存。可关注区域经济韧性较强且路网规划分流可控的项目。
- 公用事业类：量上普遍承压，垃圾处理项目或有价格下行风险。需关注部分项目处理量来源变化及调价进度。
- IDC：锁定长期大客户，量价稳定。建议关注波段性交易机会及数据中心REITs的扩募进展。
此外，投资者还需关注公募REITs的解禁与利率波动风险，在坚守现金流基本面的前提下，择优布局。随着商业不动产REITs的批量上市，公募REITs的资产类型将持续丰富；扩募常态化将推动单只产品做大，并使得平台化运作提速；监管完善分红、估值、退市机制，意味着优胜劣汰的加剧。投资者可继续关注“高分红、优质运营、具备扩募潜力”的标的，优先布局保租房、高标仓储、核心商圈的商业资产，以稳为主。总之，2026年REITs投资机遇与挑战并存，投资者需结合自身风险承受能力和投资目标，理性选择投资标的，把握市场机遇。