近年来，REITs（不动产投资信托基金）在我国金融市场中逐渐崭露头角，成为投资者关注的焦点。自2024年7月发改委“1014号文”以来，我国REITs市场由试点进入常态化发行阶段，市场呈现出诸多特点。

从一级市场来看，REITs保持常态化发行，市场加速扩容。截至2025年10月31日，我国上市REITs总计76只产品，总市值2206亿元。不过，2025年一级市场发行节奏相较2024年有所放缓，这可能是由于监管层对项目质量要求进一步提高。同时，2025年REITs发行市场的资产类型持续丰富，更多“首单”项目上市，如首批两单数据中心REIT、首单供热管网REIT等。其中，数据中心类REITs的获批和发行，标志着公募REITs正式覆盖数字基础设施领域。目前已上市REITs资产类型涵盖产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源和数据中心八大领域。未来，随着政策支持力度加大，REITs底层资产范围有望拓展至文化旅游、养老设施等其他领域。投资者对REITs一级市场的认购热情高涨，2025年二级市场上半年表现出色，带动一级参与拥挤度提升。截至9月发行的16只产品价格分位数基本在70%以上的高位，公众投资者认购倍数均值达613倍，网下投资者认购倍数也大幅增长到154倍高位，上市首日涨幅均值高达27%，打新收益确定性较高。

二级市场则呈现出“先热后冷”的趋势。2025年上半年，在低利率叠加资产荒背景下，固收资金欠配，中证REITs全收益指数保持上涨态势。但6月底以来，市场震荡下行。主要原因包括前期累计涨幅偏高，止盈需求上升带动理性回调，估值压力集中释放；长端利率上行压缩REITs利差优势；权益市场持续火热提升风险偏好，吸引资金分流；基本面承压，三季度部分产业园区、仓储物流等业态现金流修复不及预期等。截至2025年10月末，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.04%，同期上证指数涨幅17.99%。各类资产收益表现分化，截至2025年10月末，年化收益率涨幅最高的为新增的数据中心板块，消费基础设施、保租房、仓储物流、市政环保、高速公路、能源、产业园分列二至八位。保租房、消费板块整体经营稳健，出租率维持高位，全年涨幅较为突出；能源板块表现分化，面临自然资源波动、电网消纳压力以及上网电价波动等挑战，加之前期涨幅已较高，因此涨幅有限；产业园、仓储物流、高速公路等板块基本面承压且各区域资产分化明显，二级市场估值受到压制。此外，REITs市场以机构投资者为主，截至2025年6月末，机构投资者占比为97.21%，较2024年底提升0.8个百分点，同比提升2.3个百分点。

对于REITs投资策略，可从以下几个方面考虑。战略配售方面，在发行节奏放缓、优质上市资产稀缺的背景下，REITs战略配售份额竞争激烈。部分机构通过延长限售期或提供合作方式获取份额，但随着限售期延长，机构资金需承担更长期限基本面波动，风险相对更高。因此，选择未来现金流确定性强、区位优势明显的优质资产尤为重要，各机构也应根据自身资金端和能力禀赋选择合理的配售期限和合作方案。打新收益预计呈现收敛态势，当前REITs具备一定稀缺性，一二级之间存在明显价差，打新策略收益率较高。但短期看，REITs供需偏紧、一二级价差存在的情况难以扭转，认购比例预计维持低位，网下打新套利策略拥挤度可能提升，网下中签率下降会影响打新收益。同时，发行价格的调整也会压制打新策略的收益率。二级市场投资需关注估值相对性价比，基本投资框架除聚焦基本面、利率、资金面和市场事件等要素外，当前还应关注估值。2025年下半年以来，REITs市场估值高点回调，底层资产普遍承压，观望情绪浓重。未来，REITs配置策略可重点围绕两类标的：一是基本面具有一定韧性且经营现金流预期较为稳定的防御性资产，如保障性租赁住房；二是基本面有反转或结构性机会的进攻性资产，如一线城市核心区域产业园、受益于路网积极变化的高速公路等，但此类资产对机构的投研和时机把握等能力要求较高。

总体而言，REITs市场发展前景广阔，但也面临着一些挑战。投资者在参与REITs投资时，应充分了解市场情况，结合自身风险承受能力和投资目标，制定合理的投资策略。