在当前的金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。回顾2025年，公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元，这为2026年的REITs市场发展奠定了基础。

2025年REITs市场回顾

一级市场：资产丰富但打新收益回落

2025年一级市场延续发行和认购热度，资产类型进一步丰富，数据中心业态首发上市。新项目认购倍数持续高涨，截至三季度末，年内超12单项目网下申购倍数超100倍。然而，随着一二级估值价差带来的套利机会吸引大量投资者，网下打新套利策略拥挤度提升，打新收益开始回落。询价日期为2025年以内的14只项目，其打新策略单次收益率由年初的0.40 - 0.50%区间下降至三季度的0.05% - 0.18%区间。

二级市场：先扬后抑，板块分化明显

二级市场整体呈现“先扬后抑”走势。上半年在利率低位和“资产荒”背景下延续上涨行情，但自二季度末以来，受长端利率上行、累积涨幅偏高止盈需求上升、项目业绩增长有限以及解禁压力等多重因素影响，市场持续回调。从具体板块来看，消费、保租房、仓储物流等板块表现较好，而产业园区REITs则收益垫底。2025年内涨幅排名靠前的前10只产品中，消费类REITs占4席；跌幅较大的多为产业园区REITs，如中金湖北科投光谷REIT年内下跌22.57%，易方达广开产园REIT年内下跌17.11%。

2026年REITs市场展望

一级市场：打新趋于理性，关注新资产与私募REITs

展望2026年，一级市场打新或趋于理性，投资重配置的逻辑或重回主导。出于压实资产估值、吸引中长期投资者积极配置等考虑，一二级市场价差或仍存在，但对于打新的收益判断需结合底层资产质量本身，建议考虑询价时的溢价，并为上市后的二级市场留出10%左右的预设涨幅。同时，在政策支持下，新资产类型项目上市以及项目扩募有望进一步加速，私募REITs（持有型不动产ABS）市场规模也有望在2026年实现快速增长。

二级市场：关注多因素催化下的投资机会

  • 债市节奏：预计利率水平随货币宽松政策和基本面表现先下后上，从期限结构来看超长债的利差压缩空间或比较大。对于REITs而言，利率表现或为同期REITs提供分母端催化，因此可以跟随债市节奏做交易。在市场整体估值抬升的过程中，对分子端波动的资产需偏谨慎，留出充足的风险溢价，对于特许经营权REITs的投资则需要夯实IRR。
  • 政策催化：发行端和投资端政策有望进一步加码，例如稳步推进新类型资产入市、发展场外指数基金等工具助力增量资金引入和市场流动性改善，有望对REITs市场产生时点性催化。
  • 扩募机会：在扩募常态化趋势下，具备长期扩募逻辑的标的有望在估值上得到支撑。建议投资者在扩募资产招募说明书披露后，基于扩募资产估值、并考虑将未来发行的溢价作为投资估值参考择机交易。重点关注消费基础设施REITs和保障REITs。
  • 解禁机遇：市场发行规模在新发和扩募的双重推动下持续扩大，也意味着解禁规模的扩大。建议重点关注解禁时点前后因资金行为导致的二级市场超跌机会和大宗市场的配置机会。

投资建议与风险提示

投资建议

综合来看，2026年REITs市场有望延续“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”路径发展。投资者可采用哑铃型配置策略，一方面关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目估值回调后逢低吸纳机会，如消费基础设施REITs和保障REITs；另一方面也可考虑估值回调显现性价比的高赔率项目。

风险提示

尽管REITs投资具有一定的吸引力，但也存在诸多风险。模型假设与现实情况存在差异，可能导致测算结果的可参考性降低；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好；行业政策超预期变动也可能对底层资产产生不利影响。投资者在进行REITs投资时，应充分了解相关风险，结合自身的风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策。

在2026年的金融市场中，REITs投资既充满机遇，也面临挑战。投资者需密切关注市场动态，把握投资机会，同时做好风险防范，以实现资产的稳健增值。