2026年以来，REITs市场在政策推动与市场变化中呈现出诸多新特征，为投资者带来了新的机遇与挑战。

政策引领市场升级

2026年初，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并明确“1 + 3 + N”框架安排。这一政策完善了基础制度，优化了监管安排，标志着我国REITs市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段。政策围绕完善工作机制、推进市场体系建设、优化审核注册流程、健全监管机制等方面，推动REITs市场高质量发展。南开大学金融学教授田利辉表示，商业不动产REITs的推出，有助于解决房地产“高负债、高周转”模式的转型痛点，为房地产企业开辟权益融资新路径，同时为投资者提供稳定现金流回报。

市场现状与走势

一季度市场情况

2026年一季度REITs政策呈现“顶层引导、多层联动”特征，国家与地方协同发力，明确了市场扩容与规范发展的双重导向。公募REITs市场从“申报热”向“理性规范”转型，商业不动产类项目成为申报主力。中证REITs全收益指数一季度先承压回落，后企稳反弹，再高位震荡整理。1月在商业不动产REITs获批申报背景下，资金回流，指数反弹，基础设施、消费基础设施等底层资产受益于春节前消费行业景气度回升，活跃度提升，板块估值得到修复。

各类型REITs表现

  • 消费基础设施REITs：一季度表现亮眼，12只产品全部实现正涨幅，平均涨幅达5.08%。华安百联消费REIT和嘉实物美消费REIT涨幅居前，显示出资金对头部消费基础设施资产的偏好。这得益于消费回暖与商业不动产REITs政策开闸，核心商圈资产客流与租金修复。
  • 园区基础设施与仓储物流REITs：分别上涨2.85%、2.72%。产业园区需求稳健，仓储物流得益于中美对等关税暂缓带来的业务机遇，供应链稳定运营，现金流确定性强，获得资金持续配置。
  • 保障性租赁住房REITs：小幅回调。不过，从近三年运营数据看，保租房公募REITs抗周期属性强，出租率在2025年呈现修复态势，租金收缴率始终保持在极高水平，盈利能力也在改善。不少REITs团队推出增值服务，打造第二增长曲线。
  • 仓储物流REITs：2026年一季度整体震荡上行，头部标的领涨显著。华泰宝湾物流REIT以8.29%的涨幅位居榜首，其扩募动作对估值起到提振作用，优化了资产区域布局，增强了抗风险能力与未来增长潜力。

海外市场情况

美国REITs市场

标普美国房地产投资信托指数一季度呈现“震荡上行、加速突破后高位整固”的格局。上涨主要受宏观利率环境预期改善与资金面板块轮动影响，美国商业地产基本面未如预期恶化，租金韧性强于预期，催化了估值修复行情。

香港REITs市场

2026年一季度，恒生房地产信托基金指数月初延续弱势，写字楼市场空置率高，租金承压，但学生公寓成为热点资产。

投资建议与展望

对于投资者而言，REITs市场提供了分享优质不动产收益的便利工具。在当前市场环境下，可关注消费基础设施REITs，受益于消费复苏与政策利好；园区和仓储物流REITs因运营稳定、现金流确定性强，也具有一定投资价值。同时，要关注商业不动产REITs的发展动态，随着市场扩容，可能会涌现出更多优质投资标的。然而，投资REITs也需注意风险，如市场波动、底层资产运营风险等。未来，随着REITs市场生态建设的持续深化，包括更高层级的专项立法、多元化专业资产管理能力培育、市场化机制完善等，REITs市场有望进一步发展，为投资者带来更多机遇。