2026年，我国REITs市场迈入了全新的发展阶段，呈现出扩容提质与进退有序的新格局。对于投资者而言，深入了解市场动态，把握投资机遇，合理规避风险，是在REITs投资领域取得成功的关键。

从市场现状来看，国内公募REITs市场已进入“首发 + 扩募”双轮驱动的常态化发展阶段，规模较2024年末实现翻倍，成为资本市场存量盘活的核心工具之一。截至2026年1月30日，国内已上市的公募REITs数量达78只，总市值2287亿元，流通市值为1247亿元，另有37只产品待上市。资产版图从传统基础设施向商业不动产延伸，2026年1月底，首批8只商业不动产REITs获受理，涵盖购物中心、奥特莱斯、酒店、商办、商业综合体等多种类型。扩募机制也趋于常态化，监管层将扩募申报间隔时间由1年缩短至6个月，并简化流程，扩募成为市场规模增长的重要引擎。同时，保险、社保等长期资金加码增配，优化了资金结构，促进了二级市场日均成交额稳中有升和定价效率的持续改善。

然而，市场并非一帆风顺。2026年1月23日，沪深交易所同步披露了5单REITs集中终止/撤回申报，标志着REITs市场“严准入、进退有序”的生态正在形成。终止、撤回的原因主要包括监管新规趋严、资产质量不达标以及市场与策略调整等。监管新规明确了7类终止情形，倒逼市场提升申报效率和质量；部分项目现金流稳定性、运营效率不符合高质量要求，或底层资产估值下降，原始权益人选择主动撤回；商业不动产REITs开闸后，部分机构重新优化资产组合。

展望2026年，公募REITs项目经营仍将波动与分化。二级市场方面，作为高股息含权资产的公募REITs仍具备较好的配置价值，但在基本面未有明显变化条件下，利率、资金配置需求以及事件因素或仍主导市场。投资者可关注以下几类项目： 一是基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目，如数据中心、消费、保租房及部分高速等。以新城控股为例，其国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募正式获得受理，进一步丰富了公司存量资产盘活路径。2025年，新城控股商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元，商业运营毛利率维持70%以上水平，出租率连续多年维持在95%以上，资产运营表现突出，长期价值重估空间大。 二是“高分红、优质运营、具备扩募潜力”的标的，优先布局保租房、高标仓储、核心商圈的商业资产。中信建投测算，仅保租房赛道的REITs，2026年全年的新增规模就有望超200亿元，成为重要增量。 不过，投资者也需注意风险。2025年下半年以来，公募REITs二级市场结束此前的上涨行情，呈现震荡态势，一级市场也有所降温。市场连续回调是由于长端利率上行、前期累积涨幅止盈、解禁压力以及项目业绩增长乏力等原因。打新策略的收益效应也有所减弱，部分新上市REITs表现不佳。此外，首批商业不动产REITs部分项目估值预测较为乐观，投资机构需警惕估值回调风险。各机构还应关注公募REITs的解禁与利率波动风险，在坚守现金流基本面的前提下，择优布局。

总之，2026年REITs市场机遇与挑战并存。投资者应密切关注市场动态，结合自身风险承受能力和投资目标，选择合适的投资项目，以实现资产的稳健增值。