在当前的金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。2025年，公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元。展望2026年，REITs市场既面临着诸多机遇，也存在一定的挑战。

市场现状与趋势

2025年下半年以来，公募REITs二级市场结束此前的上涨行情，呈现震荡态势，一级市场近期也有所降温。市场连续回调是由于长端利率上行、前期累积涨幅止盈、解禁压力以及项目业绩增长乏力等原因。不过，展望2026年，公募REITs配置价值依旧明晰，对于类固收投资者，REITs或是可持续深耕的领域。

从一级市场来看，2025年资产类型进一步丰富，伴随一二级估值价差带来的套利机会，新项目认购倍数持续高涨。2026年，在政策支持下，新资产类型项目上市以及项目扩募或有望进一步加速，私募REITs市场规模也有望实现快速增长。

二级市场方面，作为高股息含权资产的公募REITs仍具备较好的配置价值，在基本面未有明显变化条件下，利率、资金配置需求以及事件因素或仍主导市场。在低利率、资产荒格局尚未明显反转情形下，高股息含权资产仍具备较好的配置价值，特别是对于类固收投资人，REITs或是可持续深耕的蓝海领域。

投资策略分析

板块选择

从2026年投资环境研判来看，大幅宽松预期有所弱化，经济大概率维持中等增速区间。在此背景下，防守型与平衡型REITs的资产适配性仍比较突出。

  • 防守型板块：保租房、消费和市政类REITs经营稳健，具备较强“债性”，在低利率环境中仍具配置价值。水务、垃圾处理等板块存在提价、设备投入带来的个体催化机会；新型基础设施在AI产业推动下兼具防御与成长属性。
  • 平衡型板块：能源与高速公路可关注价格政策的博弈机会。
  • 进攻型板块：仓储物流与产业园区仍处探底阶段的板块则需保持谨慎，持续观察反内卷效果，优先筛选业绩确定性较高的个券以规避下行风险。

打新策略

随着REITs发行步入常态化，资产类型和发行主体将持续多元化，这种扩容在丰富市场的同时，也必然导致不同资产与项目的基本面差异扩大。2026年的打新收益预计将显著分化，整体收益空间可能收窄。投资策略需要从过去的“普惠性参与”转向“精细化甄别”，建议重点考察市场整体情绪与行情、发行时的一二级利差空间，以及个券底层资产的核心质地与所属板块的经营前景。

择时建议

在缺乏普涨趋势的判断下，建议采用基于“股 - 债 - 可转债”联动的720日估值低估信号作为择时参考。历史回测显示，该信号触发后，综合、产权及特许经营权REITs指数均能实现超过6.5%的显著年化收益。目前，该绝对低估信号尚未触发，建议耐心等待更明确的配置时机。

潜在机遇与风险

潜在机遇

市场潜在机遇主要来自两方面：一是流动性改善、投资者结构多元化以及经营稳健或符合新质生产力方向的景气板块新项目上市，可能成为超预期的利好因素；二是产品创新机遇，参照海外发展路径，随着市场总市值与个券规模提升，REITs - ETF的推出条件日趋成熟，预计2027 - 2028年是关键窗口期，而“将内地与香港REITs纳入沪深港通”可视为重要的前瞻性信号，可优先从规模、流动性、标的质量筛选布局。

风险因素

REITs投资也面临一定的风险，如市场建设不及预期、长端利率大幅上行、项目基本面恶化等。投资者在进行REITs投资时，需要充分考虑这些风险因素，做好风险控制。

总之，2026年REITs市场充满了机遇与挑战。投资者需要结合市场环境和自身风险承受能力，制定合理的投资策略，把握投资机会，同时注意防范风险。