在当前的金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。回顾2025年，我国REITs市场在政策推动与市场博弈中呈现出诸多特点，而进入2026年，随着政策的进一步支持和市场环境的变化，REITs投资也迎来了新的机遇与挑战。

2025年REITs市场回顾

市场规模与发行情况

2025年REITs市场保持较快发展，全年共发行20只，发行规模为402亿元。若加上扩募规模，总募资规模仅次于2024年。这一年，政策面持续推动REITs发展和创新，基础资产类型再次扩容，常态化扩募机制也进一步完善。同时，配售比例始终保持低位，但首日涨跌幅出现较大波动，REITs管理人继续增多，市场集中度较高。

不同类型REITs经营状况

产权REITs整体经营状况较平稳，保障房REITs和消费设施REITs上市后经营状况较好，多数REITs经营业绩获得改善，租金水平和出租率表现良好；仓储物流过去一年经营状况相对较差，但出租率保持相对稳定，最新季度经营状况有所改善；产业园经营状态不佳，出租率和租金水平下滑，营收和EBITDA明显下滑，不过最新季度略有改善；数据中心REITs上市时间较短，最近两个季度出租率很高且保持稳定。

特许经营权REITs大多数呈现出较明显的周期变动特征，2025年整体经营状况相对平稳。生态环保REITs经营状况改善，呈缓慢增长趋势；清洁能源REITs经营状况出现明显分化；收费公路REITs营收小幅下滑，EBITDA表现略好，长期来看经营状况相对稳定。

分红与收益情况

2025年REITs累计分红175次，较2024年大幅增长，总分红金额为109亿，占2024全年可供分配金额的比例为88%。产权REITs分红比例低于特许经营权REITs，但都明显高于股票指数。REITs分红收益率在2022 - 2024年连续三年增长，2025年出现下滑，变化趋势与股票指数类似。产权REITs各资产类型分红收益率差异较小，消费设施和仓储物流分红收益率较高；特许经营权REITs各资产类型分红收益率变化较大，收费公路分红收益率最高。

市场表现与相关性

2025年REITs市场迎来反弹中伴随调整的震荡行情，且与股票市场走势相反，继续走出独立行情。全年REITs整体收益率为7.55%，不及沪深300和中证500，但略好于中证红利指数。产权REITs收益率为12%，不同资产类型差异很大；特许经营权REITs收益率为2.61%，不同资产类型差异较小。2025年不同类型REITs之间表现出很强的正相关，与2024年相比，REITs市场与股票市场呈现出弱负相关，而与债券市场正相关性增强，显示出REITs市场股性减弱、债性增强。

市场流动性与投资者结构

2025年开始REITs换手率逐渐走低，与中证500的差距逐渐拉大，与沪深300指数的差距逐渐缩小，下半年开始与沪深300指数持平，有时甚至低于沪深300指数。REITs上市以来个人投资者持有比例呈现明显下降趋势，市场机构主导的格局短期内难以显著改变，生态环保的个人投资者比例相对较高。

2026年REITs市场新动态

政策推动商业不动产REITs试点

进入2026年，政策层面持续为REITs市场发展指明方向。证监会出台多项政策推动REITs市场高质量发展，明确启动商业不动产REITs试点，全国两会也提出要深化存量资产盘活改革，推动商业不动产市场健康发展。这标志着我国REITs市场正从基础设施领域向商业不动产领域扩容，行业迈入存量盘活与价值重构的新阶段。

商业不动产REITs申报热度高

自政策发布以来，国内商业不动产REITs的申报热度居高不下。截止3月31日，已有17单商业不动产REITs项目正式提交申报，拟募集资金超500亿元，部分已经获受理。申报项目的底层资产涵盖购物中心、奥莱、写字楼、酒店、综合体、社区商业等多种类型，发行方包括凯德集团、保利发展、银泰百货、砂之船等知名商业地产企业，体现了行业对商业不动产REITs发展前景的坚定信心。

REITs投资的机遇与挑战

机遇

  • 政策支持：政策的持续加码为REITs市场稳定发展奠定了坚实基础，尤其是商业不动产REITs试点的推进，为市场注入了新的活力。
  • 资产类型拓展：资产类型的进一步拓展将为市场注入新的增长动力，文旅、养老等新资产类型未来上市后可能给予一定的估值溢价，成为市场的重要增长点。
  • 投资机会多元化：一级市场打新收益虽可能收敛，但仍将维持一定热度；二级市场可关注跟随债市节奏、把握政策催化时点、聚焦扩募与解禁带来的配置窗口等投资路径。

挑战

  • 市场波动：二级市场受“股债跷跷板效应”、长端利率波动、战略配售份额解禁以及部分底层资产基本面不及预期等因素影响，可能出现较大波动。
  • 流动性风险：机构投资者占比过高，市场流动性有限，机构行为的一致性可能放大市场波动，而散户投资者参与热情相对较低，制约了二级市场的流动性改善。
  • 底层资产风险：部分底层资产如产业园大客户退租、交通流量下滑等情况，可能影响REITs的收益。

投资建议

投资者在进行REITs投资时，需充分了解市场动态和风险，结合自身风险承受能力审慎决策。对于风险偏好较低的投资者，可以关注特许经营权REITs，其经营状况相对稳定，分红收益率较高；对于风险偏好较高的投资者，可以关注产权REITs中表现较好的消费设施等资产类型。同时，要密切关注政策变化和底层资产的经营状况，把握投资机会，规避投资风险。

总之，REITs投资在当前市场环境下具有一定的吸引力，但也面临着诸多挑战。投资者需保持理性，深入研究市场和资产，以实现资产的合理配置和增值。