2025年是我国公募REITs从“提质扩容”迈向“常态化发行”的关键一年，市场规模突破2000亿元，资产类型持续丰富，扩募机制逐步成熟。到了2026年初，市场迎来“开门红”，但也面临着一些风险与挑战。在当前的市场环境下，对REITs投资进行宏观分析具有重要的现实意义。

市场整体概况

  • 政策体系持续完善：2025年底配套规则集中落地，启动商业不动产REITs试点，明确支持扩募、合并及REITs ETF研发。相关政策推动新资产类型上市加速，构建了多元化的供给格局。一方面，加快成熟资产类型的申报节奏，如收费公路、清洁能源等；另一方面，积极探索新资产类型，如铁路、港口等，协调解决相关堵点问题。私募REITs规模也有望快速增长。
  • 扩募机制常态化落地：2025年全年共7单扩募项目成功发行或上市。华夏基金华润有巢REIT首推“向原持有人配售”模式，为行业树立市场化扩募标杆。
  • 投资者结构优化：经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，对保险、社保等长期资金吸引力持续提升，同时个人投资者参与渠道拓宽，普惠金融属性凸显。

一二级市场表现

  • 一级市场：认购热情高涨，但打新收益收窄。2025年一级市场延续发行热度，资产类型进一步丰富，新项目认购倍数持续高企。然而，打新套利策略拥挤度上升导致收益回落，主要受网下配售比例下降、发行溢价率抬升及上市初期涨幅确定性减弱等因素影响。
  • 二级市场：2025年呈现“先扬后抑”走势，上半年受益于利率低位及“资产荒”格局上涨，二季度末起受多种因素影响回调。2026年初市场迎来修复，中证REITs全收益指数持续上涨，成交活跃度提升。分资产类别来看，新型设施板块涨幅领先，消费设施、产业园区紧随其后，仓储物流、市政环保板块亦有涨幅，仅交通基础设施板块表现相对平淡。

市场趋势与投资主线

  • 市场发展核心趋势
- 资产多元化加速：数据中心、文旅、养老等新资产类别将持续上市，商业不动产试点落地后，核心商业资产有望成为新增长点，推动市场从传统基础设施向多元不动产延伸。 - 扩募进入“双轮驱动”阶段：监管机构推动常态化发走向首发及扩募“双轮驱动”，扩募机制将助力REITs从单一项目向资产平台演进，实现规模效应与分红提升。 - 市场分化加剧：优质资产与运营能力强的项目将获得估值溢价，单一资产、经营承压的项目可能面临波动，市场对底层资产质量及运营能力的定价权重显著提升。

  • 一季度REITs投资主线
- 抗周期稳现金流主线：消费基础设施、政策性保租房、市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，适合追求稳健收益的资金配置。 - 高景气政策红利主线：数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域随需求回暖有望实现业绩边际修复，政策支持下成长性明确。 - 强扩募资产平台主线：商业不动产试点项目及具备扩募潜力的成熟REITs，可通过资产注入实现价值提升，建议关注运营能力突出、底层资产储备充足的标的。

潜在风险

  • 利率波动风险：长端利率大幅上行将削弱REITs高股息资产吸引力，压制估值水平，是2026年市场核心风险因素之一。
  • 资产基本面风险：部分商业不动产空置率较高，部分项目业绩增长不及预期，可能导致估值回调。
  • 市场建设风险：政策落地进度、扩募机制完善程度不及预期，或影响市场扩容节奏与生态成熟度。
  • 打新与估值风险：新资产类别因缺乏定价参考，一级市场认购热度可能过高，盲目追高易面临估值回归风险。

投资展望

随着扩募机制常态化、资产类型不断丰富及投资者结构优化，公募REITs将在盘活存量资产、服务实体经济高质量发展中发挥更重要作用，市场有望持续沿着“规模扩张、资产多元、估值理性”的路径发展。2026年公募REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段。在二级市场方面，低利率、资产荒格局未明显反转背景下，REITs作为类固收资产的配置价值仍较为突出，投资者可采用“哑铃型配置”策略，优先布局基本面有韧性或改善的高胜率项目，同时关注估值回调后具备性价比的高赔率标的。但需注意，投资REITs也面临诸多风险，投资者应根据自身风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策。