REITs（不动产投资信托基金）作为一种创新型金融产品，近年来在我国金融市场中崭露头角。随着政策的不断推动和市场环境的变化，REITs投资正迎来新的发展阶段。

2025年REITs市场回顾

2025年，REITs市场呈现出鲜明的“先扬后抑”特征。上半年受益于低利率与“资产荒”行情，中证REITs全收益指数累计涨幅达14.2%；下半年受长端利率上行、解禁压力等因素影响，又出现明显回调。

从资产类型来看，消费类REITs表现亮眼，产业园区REITs则承压明显。截至2025年11月末，消费设施、租赁住房涨幅靠前，分别上涨22%、13%；产业园区则收益垫底，下半年的大幅度回调，使其成为截至11月末唯一负收益的板块。

政策推动市场扩容与资产多元化

2025年12月1日，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等纳入可申报范围。这一政策推动了基础设施REITs资产类型从相对传统的基础设施项目，向更贴近消费市场的领域扩展。

政策的支持不仅扩大了REITs市场规模，还有助于增强市场的风险抵抗能力，吸引多元化资金入场。今年以来，政策对基础设施REITs发行的支持力度不断加大，持续推动市场扩围扩容，积极推动新资产类型项目推荐发行，加大项目培育储备工作力度。

2026年REITs市场展望

展望2026年，REITs市场或将呈现“政策强支持、市场快扩容、价值显分化”的趋势。

市场规模与质量双重提升

REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力将更加显著。预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，商业综合体、酒店和写字楼等商业不动产、铁路和港口等交通基建、储能设施、文旅景区、养老服务设施等领域有望迎来新的突破。随着扩募机制的完善落地，REITs扩募将成为规模增长的主要驱动力之一。

市场活跃度与投资者参与度提升

随着投资者对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，以及保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金逐步入市，市场参与度和活跃度有望迈上新台阶。同时，随着中国REITs市场成熟度提高，2026年预计将有更多QFII及海外长线资金通过互联互通机制深度参与，进一步提升境内资本市场的吸引力和影响力。

投资策略多元化

投资者或将更加重视资产运营情况、板块分化运行周期中所蕴含的结构性配置契机，顺产业周期、现金分派率较高、估值合理且具备业绩修复潜力的REITs产品更易获得青睐。同时，在利率下行背景下，REITs产品作为一种兼具股债属性、高比例分红特征与稳健增值潜力的投资产品，其投资价值有望得到进一步释放。市场期盼已久的REITs指数基金，也有望进入实践阶段，为投资者提供更为便捷的投资选择。

投资建议

在2026年的REITs投资中，投资者可以考虑以下策略：

  • 关注新资产类别：如文旅、养老、港口、储能等新上市的资产类别，可能蕴含着新的投资机会。
  • 结合不同风格资产：依靠防御性资产构建相对稳健的底仓，如消费基础设施、保租房和公用事业等；同时，寻找承压资产逆境反转的投资机会，如能源、物流仓储和高速公路等类别。
  • 评估底层资产：结合自身风险偏好以及对细分赛道的了解情况，在评估底层资产的安全性、稳定性和成长性的基础上，寻找运营管理能力较强、具有较大扩募潜力的标的，选择估值合理的时机介入。

总之，2026年REITs市场充满机遇与挑战。投资者应密切关注市场动态，结合自身情况，制定合理的投资策略，以实现资产的保值增值。