在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。过去一年，我国公募REITs从“提质扩容”迈向“常态化发行”，市场规模突破2000亿元，资产类型持续丰富，扩募机制逐步成熟。2026年初市场迎来“开门红”，但同时也面临着一些风险，投资者需全面了解相关情况，把握投资机会。

市场环境剖析

2025年，公募REITs市场实现了跨越式发展。截至年末，全市场已上市产品数量增至78只，规模达2145.24亿元，上交所上市产品占比超66%。市场发展呈现出政策体系持续完善、扩募机制常态化落地以及投资者结构优化等特征。

政策方面，2025年底配套规则集中落地，启动商业不动产REITs试点，明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力。同时，相关政策推动新资产类型上市加速，构建了多元化的资产供给格局。

扩募机制上，全年共7单扩募项目成功发行或上市，华夏基金华润有巢REIT首推“向原持有人配售”模式，为行业树立了市场化扩募标杆。

投资者结构方面，经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，对保险、社保等长期资金吸引力持续提升，个人投资者参与渠道也不断拓宽。

一二级市场表现

  • 一级市场：2025年一级市场延续发行热度，资产类型进一步丰富，新增数据中心等新业态。受一二级估值价差驱动，新项目认购倍数持续高企，上市首日普遍实现较好涨幅。然而，打新套利策略拥挤度上升导致收益回落，主要受网下配售比例下降、发行溢价率抬升及上市初期涨幅确定性减弱等因素影响。
  • 二级市场：走势先扬后抑，2026年初普涨。不过，目前资金端配置需求尚未得到充分释放。

投资新机遇

近期，公募REITs迎来重大利好。继去年底政策发布后，“公募基金将REITs纳入投资范围”终迎落子。截至4月15日，即将发行或正在发行的多只二级债基（“固收+”），明确将公募REITs纳入投资范围。从机构分析来看，公募REITs引入新投资者有望逐步增强流动性，以1%配置比例计算，2026年带来的潜在增量资金在18亿元左右。当前，上市公募REITs总市值已超2200亿元，最终会带来多少增量资金，仍与公募REITs行情、底层资产扩容等因素有关。

短期来看，新挂网商业REITs项目关注度高，机构建议关注扩募、分红派息、解禁等时点的交易性机会，以及新发商业不动产项目的打新机会。

投资风险与建议

尽管REITs投资存在诸多机遇，但也面临一些风险。利率波动可能影响REITs的估值和收益，资产分化也可能导致不同REITs产品表现差异较大。

对于投资者而言，在参与REITs投资时，应充分了解产品的底层资产、运营情况和市场环境。对于新发债基投资REITs，要关注基金的投资策略和风险控制能力。同时，要根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置REITs资产，避免过度集中投资。

总之，2026年REITs市场充满机遇与挑战。投资者需密切关注市场动态，在把握投资机会的同时，做好风险防范，以实现资产的稳健增值。