在当前金融市场环境中，REITs（房地产投资信托基金）投资正受到越来越多的关注。从政策角度来看，REITs市场正迎来一系列新的变化和机遇。
回顾2025年，REITs市场经历了一场“强转弱”行情。上半年，市场上行主要得益于低利率环境和资金欠配，各板块分派率轮动压降。然而，下半年受前期累积涨幅偏高、股市分流、基本面承压、机构兑现收益、利率上行等因素影响，市场呈现缩量下跌走势。经营情况分化明显，挖掘板块β的收益好于个体α。机构行为上，券商自营和保险资金是机构配置的主力，券商自营显著增持风险资产，保险资金偏好高分红、基本面稳健的资产。
进入2026年，政策层面为REITs市场带来了新的活力。中信建投研报指出，政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现。政策聚焦“抗周期”“高景气”“强扩募”三条主线，带来了结构性机遇。
从“抗周期”角度来看，分子端稳健、具备强抗周期属性的板块值得关注。消费基础设施、政策性保租房、市政环保等板块需求刚性强，受经济周期影响小。在2025年的市场调整中，这些板块已展现出抗跌性，适合追求稳健收益的资金。例如，消费类REITs在2025年以超30%的年内平均涨幅领跑市场，吸引了更多投资者关注其配置价值。
“高景气”主线方面，符合国家战略方向的高景气度板块潜力巨大。数据中心板块直接受益于数字经济发展，随着数字经济的蓬勃兴起，对数据中心的需求不断增加，相关REITs项目有望获得良好的收益。此外，仓储物流及高速公路等领域随着需求回暖，有望实现业绩边际修复，部分相关项目也具有投资价值。
“强扩募”主线则体现了公募REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值。原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的相关标的将受益。扩募是REITs市场发展成熟的重要标志，通过扩募，REITs可以从单一项目向资产平台演进，实现规模效应与分红提升。
从一级市场来看，2025年呈现出供给放缓、资产丰富、认购比例低、上市涨幅高、战配难获取、网下无限售、监管估值压降幅度收窄、询价区间上限打开等特征。随着一二级间价差收窄，一级市场打新情绪由热转冷，打新收益呈现收敛趋势。展望2026年，市场规模将稳步增长，新资产发行或提速。未来参与一级打新，应精选项目，优选基本面相对稳健、估值合理、一二级存在一定利差空间的项目，打新将回归理性，一级报价应给二级市场留出缓冲空间。
然而，REITs投资也面临一些风险。解禁压力、利率上行风险、政策支持力度不及预期等都可能对市场产生影响。长端利率上行可能会降低REITs的吸引力，部分商业不动产空置率高企也会影响相关REITs项目的收益。
总体而言，2026年REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段。投资者在进行REITs投资时，应密切关注政策动态，结合市场环境，回归价值逻辑，精选基本面稳健、估值合理的优质项目。同时，要警惕风险，避免盲目跟风，以实现资产的合理配置和稳健增值。