在当前金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正成为投资者关注的焦点。2026年，REITs市场既面临着新的挑战，也蕴藏着诸多机遇，投资者需回归价值逻辑，审慎选择投资标的。
回顾2025年，REITs市场经历了“强转弱”的行情。上半年，在低利率环境和资金欠配的推动下，REITs市场上行，各板块分派率轮动压降。然而，下半年受前期累积涨幅偏高、股市分流、基本面承压、机构兑现收益以及利率上行等因素影响，市场呈现缩量下跌走势。从基本面来看，经营情况分化明显，挖掘板块β的收益好于个体α。在机构行为方面，券商自营和保险资金是机构配置的主力，其中券商自营显著增持风险资产，保险资金则偏好高分红、基本面稳健的资产。
公募REITs具有独特的资产特性。其波动率始终介于股债之间，风险相对适中。今年以来，公募REITs价格表现不及股票，但好于债券，最大回撤未超过8%。从相关性视角看，REITs与其他大类资产之间的相关性普遍较低，近年与债市的相关性明显提升，与股市的相关性下降。分资产来看，保租房、市政环保、消费与债券的相关性较高，基本面稳健的资产表现出更强的债性。在低利率环境下，公募REITs作为较高分红、风险适中且与其他各类资产相关性均较低的资产，短期虽可能面临一定调整，但中长期仍具备配置价值。
展望2026年，利率中枢持平或小幅抬升对REITs市场相对不利。不过，低利率环境下机构投资者向多资产、多策略转型的趋势，或将成为REITs市场重要的配置力量。“固收+”资金预计持续关注REITs市场，但明年资金“由债入股”效应或进一步凸显，REITs相对于权益资产的吸引力可能下降。
从市场趋势层面看，2026年伴随商业不动产REITs的批量上市，公募REITs的资产类型将持续丰富；扩募常态化将推动单只产品做大，并使得平台化运作提速；监管完善分红、估值、退市机制，意味着优胜劣汰的加剧。因此，REITs市场整体趋势性机会有限，基本面分化将更为显著，投资策略应回归价值逻辑，精选基本面稳健、估值合理的优质项目。稳健型资产的分派率与10年期国债之间的利差锚或将进一步强化，基本面持续承压的品种二级市场波动可能加剧，OCI账户仍对高分红的经营权REITs有配置需求。
从一级市场来看，今年呈现出供给放缓、资产丰富、认购比例低、上市涨幅高、战配难获取、网下无限售、监管估值压降幅度收窄、询价区间上限打开等特征。随着一二级间价差收窄，投资人打新将回归理性，一级报价应给二级市场留出缓冲空间。
业内普遍认为，当前部分非核心、资质一般的基建类项目被主动撤回，是市场从“重数量”转向“重质量”的理性回归，是市场成熟的体现，而非行业景气度下滑的信号。随着商业不动产REITs试点深化、政策护航持续，REITs市场有望在震荡中实现结构优化和韧性增强。
中信建投研报指出，政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现，建议聚焦“抗周期”“高景气”“强扩募”三条主线，重视新政带来的结构性机遇。具体包括分子端稳健、具备强抗周期属性的板块，如消费基础设施、政策性保租房、市政环保等；符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心板块，以及景气度边际修复的部分标的，包括部分仓储物流及高速公路项目；受益于政策导向、原始权益人扩募诉求强、储备资产优质的相关标的。
华西证券预计，2026年我国公募REITs的新增上市项目有望达到20单，年末总数破100单，总规模向3000亿元冲击。中信证券则认为2026年是迈向万亿级的关键一年，长期市场空间可达2万亿元。
在投资过程中，投资者需关注公募REITs的解禁与利率波动风险，在坚守现金流基本面的前提下，择优布局。可继续关注“高分红、优质运营、具备扩募潜力”的标的，优先布局保租房、高标仓储、核心商圈的商业资产，以稳为主，在2026年的REITs投资市场中把握机遇，实现资产的稳健增值。