在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。近期，公募基金将REITs纳入投资范围，为REITs市场带来了新的发展机遇，也为投资者提供了更多的投资选择。

截至4月15日，多只即将发行或正在发行的二级债基（“固收+”基金）明确将公募REITs纳入投资范围。例如，长信基金公告显示，长信稳健汇利90天持有期债券基金将于5月14日发售，该基金可投资于全市场公募REITs。此外，富国稳健添颐、国金安裕债券基金和天弘安泽90天持有期债券基金等产品，也均将公募REITs纳入投资范围。

从市场规模来看，上市公募REITs总市值已超2200亿元。随着市场规模的增加和底层资产的持续扩容，公募REITs被越来越多的产品纳入投资范围是大趋势。目前，公募REITs的主要配置资金以券商自营和险资为主，其次是FOF等配置资金。券商自营资金持有2025年公募REITs流通盘的市值合计占比为53%，保险机构持有比例在20%左右，两者合计比例超70%。同时，根据Wind统计，截至2025年末，一共有207只公募FOF持有38只公募REITs，合计持有份额超9500万份，较2025年年中时实现了逾80%的增长。

对于投资者来说，REITs投资具有一定的优势。首先，REITs与股债相关性低，能有效分散组合风险，在“固收+”资产配置中具有独特价值。其次，REITs产品比较适合作为债券型基金的收益增强资产，可进一步丰富基金投资策略，有利于提升公募基金投资效率。

然而，REITs投资也存在一些风险。投资者需警惕REITs发行审核节奏变化、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大以及宏观经济环境变化等风险。

从市场行情来看，4月第3周，权益及债券市场双双走强，中证REITs全收益指数收涨1.0%，各类REITs指数普涨，REITs个券涨跌比为75%/25%。其中，保租房板块领涨2.7%，IDC及公用事业紧随其后，周涨幅超1%。REITs市场日均换手率环比回升至0.39%，保租房、产业园改善最为明显。

此外，广州市推动工商业用地市场化改革，为土地使用权续期“打样”。4月15日，广州市规划和自然资源局发布了相关指导意见，涉及探索工商业使用权续期，规定了续期期限和费用。土地使用权到期后的续期成本和确定性，直接影响REITs的估值结论，本次政策使投资者可以量化“土地续期权”价值，大幅降低资产估值的不确定性。

综合来看，对于投资者而言，在参与REITs投资时，应充分了解REITs的特点和风险，结合自身的风险承受能力和投资目标进行合理配置。短期来看，资金端配置需求尚未得到充分释放，新挂网商业REITs项目关注度高，投资者可关注扩募、分红派息、解禁等时点的交易性机会，以及新发商业不动产项目的打新机会。同时，持续关注市场动态和政策变化，以便及时调整投资策略。