在当前金融市场环境下，REITs（不动产投资信托基金）投资正逐渐成为备受关注的领域。2026年4月15日，国务院办公厅发布《关于深化投资审批制度改革的意见》（国办发〔2026〕13号），明确提出“通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产”，这使得REITs站上了投资审批制度改革的重要位置。
从宏观背景来看，过去国有投资主流模式是“大干快上”的增量建设，地方政府平台举债修路建桥，依靠土地出让收入还款，形成“土地财政—基建投资—经济增长”的循环。然而，这一模式带来了诸多问题，地方政府债务风险日益突出，大量优质存量资产“沉睡”在国企报表里，无法流动和盘活。13号文正是针对这一现状的改革方案，强调增量不能再盲目扩张，存量必须盘活。
对于国有投资而言，REITs成为转型的关键“钥匙”。首先是从“管建设”到“管资产”的转型。过去国企是“建设主力军”，未来要转变为“优质资产管理者”。通过REITs把存量资产推向资本市场，国企不再只是资产的持有者，而是追求运营效率的资产操盘手。其次是从“负债驱动”到“权益驱动”的转变。传统基建融资高度依赖银行贷款和政府信用，债务不断累积。而REITs是权益型融资工具，将存量资产卖给社会资本，收回资金再投入新项目，降低了杠杆，提升了活力。最后是从“增量依赖”到“存量循环”的改变。REITs的核心魔力在于“开发—培育—退出—再投资”的完整闭环，国企把成熟资产通过REITs上市退出，回收的权益资金重新投入新基建，实现存量和增量的良性循环。例如中国铁建于2025年12月发行首单高速公路机构间REITs，规模8.10亿元；中建集团同期发行首单机构间REITs，规模5.04亿元，央企已经积极行动起来。
在市场环境方面，REITs的发展得到了政府层面的大力支持。“十五五”规划明确提出“统筹做优增量和盘活存量的关系”，并单独将REITs作为子类金融产品提及。证监会主席吴清在《人民日报》发文强调，“十五五”时期将稳步发展REITs，这表明REITs已上升为国家战略。2025年9月，商务部联合发改委、财政部等九部门发文，优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场等消费基础设施。
从投资者结构来看，2025年报显示险资已成为REITs第三大持有人，但年金、社保仍未入市。REITs互联互通机制也在持续推进，香港财库局副局长陈浩濂称正全力推进与内陆当局的合作，将适时发布公告。自2025年底首只可投REITs的二级债基发布后，近期又有4只陆续推出，按照2只已成立的债基实际募资规模，假设REITs配置比例为基金发行规模的1%，预计可为REITs市场带来约0.26亿元的增量资金。
从市场表现来看，2026年4月第3周（4/13 - 4/17），权益与债券市场双双走强，沪深300上涨2.0%，国债指数上涨0.2%。4月以来REITs市场量价共振上行，本周中证REITs全收益指数收涨1.0%，涨幅介于沪深300与中证红利全收益之间。分类型看，本周各类资产普涨，上涨个券占比75%，下跌占25%。受益于无风险利率大幅回落至1.76%，长久期资产表现强势，保租房/IDC/公用事业个券全线收红，其中对估值分母端敏感的保租房板块领涨（+2.7%），IDC与公用事业次之，其余板块表现稍弱，对应指数涨幅不足1%。
不过，REITs投资也面临一些挑战。部分不动产项目出租率出现波动，如某些项目在25Q2和Q3因类似原因致季末出租率分别下降至81%和73%，截至26Q1季度末，整体出租率84.41%，同比下降5.94%。一些能源REITs发电量也出现下滑，中航京能、工银蒙能等能源REITs发电量同比下滑超20%。
总体而言，REITs投资在当前政策支持和市场环境下具有较大的发展潜力，但投资者也需要关注市场波动和项目运营风险，在把握机遇的同时做好风险防控。