在当前的金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。回顾2025年，公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元。展望2026年，REITs市场有望延续“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的路径发展。

从宏观经济层面来看，经济的稳步复苏叠加利率中枢下行预期，为REITs投资提供了有利的环境。REITs作为高股息含权资产，在资产荒背景下对保险、社保等长期资金的吸引力持续提升。在低利率、资产荒格局尚未明显反转的情形下，REITs具备较好的配置价值，对于类固收投资人来说，REITs或是可持续深耕的蓝海领域。

2025年，REITs市场呈现出一级市场火热、二级市场先扬后抑的特点。一级市场延续发行和认购热度，资产类型进一步丰富，如数据中心业态首发上市。伴随一二级估值价差带来的套利机会，新项目认购倍数持续高涨。二级市场方面，上半年在利率低位和“资产荒”背景下延续上涨行情，但自二季度末以来，受长端利率上行、累积涨幅偏高止盈需求上升、项目业绩增长有限以及解禁压力等多重因素影响，市场持续回调。

进入2026年，一级市场可主要关注政策支持下新资产类型项目上市以及项目扩募的加速情况。作为多层次REITs市场建设的重要组成，私募REITs（持有型不动产ABS）市场规模有望在2026年实现快速增长。投资者在一级打新时，应从“闭眼打新”转变为“赛道精选”。在一二级套利空间明显收窄的背景下，2026年战配及打新须更加理性，应精选基本面相对稳健、估值合理的项目。同时，积极关注持有型不动产ABS和商业REITs的机会。我国公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施 + 商业不动产双轮驱动”新阶段，商业REITs潜在空间或超万亿，该品种无论从空间还是定价机制均值得提前布局。

二级市场方面，配置价值明晰，利率波动及资金配置需求仍将主导市场。投资者可把握利率敏感资产波段机会，2026年国债走势核心逻辑围绕“低利率中枢 + 震荡分化”展开，利率波动受货币政策宽松力度、经济复苏节奏、财政发力强度及外部环境等多重因素影响，仍有阶段性交易机会。2026年市场将呈现“景气赛道领跑、稳健赛道托底、承压赛道分化”的格局，投资者应优先以基本面韧性较高类型项目作为底仓，同时积极关注基本面有边际改善且估值有性价比的项目。此外，主动把握扩募、分红、解禁等市场关键节点机会也十分重要，从统计结果来看，扩募、分红有望进一步推动相关标的市场行情。

然而，REITs投资也面临一些风险。市场建设可能不及预期，长端利率大幅上行会对REITs价格产生负面影响，项目基本面恶化也会影响投资收益。投资者在进行REITs投资时，需要充分了解市场动态和项目情况，合理评估风险与收益。

总体而言，2026年REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段。市场将呈现分化提质特征，优质资产与运营能力强的项目会获得估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动。新增长点值得期待，数据中心、文旅、养老等新资产类别将加速上市，扩募机制常态化也让REITs从单一项目向资产平台演进。投资者应根据自身的风险偏好和投资目标，合理配置REITs资产，把握市场机遇，实现资产的稳健增值。