在“十五五”规划开局的2026年，房地产市场的走向对国民经济和社会发展影响重大。对于房产投资者而言，在当前复杂的市场环境下进行投资决策，需要从宏观层面深入分析。

市场现状与政策导向

当前房地产行业处于结构重塑关键阶段，市场格局分化明显，复杂性和多元性凸显。全国房地产整体销售市场增长尚未转正，但部分热点城市凭借扎实基本面、精准政策支持和有效市场供给，已率先回稳。2025 - 2026年中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，将“稳楼市”作为2026年房地产政策的主要目标，积极稳妥化解重点领域风险。

在供需侧，政策强调因城施策控增量、去库存、优供给。一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给，填补改善型需求缺口，如优化供地结构，保障高品质改善型用地，强化“好房子”项目供给。三、四线城市则以去库存为核心，通过扩大购房补贴、降低置换门槛等方式，同时严格限制新增宅地供应，盘活闲置资产。鼓励收购存量商品房用于保障性住房，使保障房与商品房去库存工作结合度更高。

公积金与“好房子”建设

公积金政策成为近两年各地支持房地产发展的重点。2025年以来，全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年将延续这一趋势。贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也将是重点之一。公积金政策的优化将降低刚需群体购房资金门槛，尤其利好新市民、青年群体，还可突破使用范围，发挥更大作用。

“好房子”建设由“扎实有力推进”“大力推进”调整为“有序推动”，体现了建设思路的系统性和协调性。各地有望进一步出台相关政策，规范“好房子”标准。“好房子”除具备“安全、舒适、绿色、智慧”等要素外，还应纳入“经济合理”等目标，以更好满足各类住房需求。

不同机构对2026年市场走势的研判

多数机构认为2026年房地产市场将整体趋稳，核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳，低能级城市仍面临去化压力。行业发展逻辑从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域成为重要发展方向。

平安证券预计政策呵护仍将延续。尽管市场信心修复需要时间，但积极因素有望形成共振，楼市调整幅度将逐步收敛，“核心区 + 好房子”将率先企稳。不过，2026年全国投资及销售仍将承压，中性假设预计投资、销售分别下滑8.5%、6%。

中金公司认为2025年房地产市场量价处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段，目前处于交易量“跌幅缓和”的磨底阶段。中性情景下，2026年总住房销量跌幅略收窄，房地产投资跌幅基本走平。如果政策超预期发力带动房价环比回升，市场将进入“止跌回稳”的第二步；反之，若衍生风险发酵，“止跌回稳”将需要更长时间。

交银国际认为国家稳定房地产行业信号明确，当前政策组合有望延续，需求端政策保持宽松，供给端“白名单”制度常态化。个人与家庭住房选择将更多元化，改善性需求有望得到更多政策支持。

房产投资建议

对于房产投资者来说，在2026年进行投资需谨慎。核心城市的核心区域以及优质的“好房子”项目具有较高的投资价值，因为这些区域和项目在市场调整中更具抗风险能力，且随着市场回稳，其价值有望率先回升。而对于低能级城市，由于去库存压力较大，投资需更加谨慎，应重点关注当地人口流动、产业发展等因素对住房需求的影响。

同时，投资者还需关注政策动态，公积金政策的优化、保障性住房建设等政策都可能对市场产生影响。例如，公积金贷款额度的提升和使用范围的扩大，可能会刺激刚需购房需求，从而带动相关区域的房产市场。

2026年房地产市场充满机遇与挑战，投资者需密切关注市场动态，结合政策导向和自身实际情况，做出合理的投资决策。