2026年，国内公募REITs市场迈入了提质扩容的全新发展阶段。随着首批商业不动产REITs集中完成询价、REITs指数化投资进程加速，市场资产品类持续丰富、投资生态不断完善，万亿级存量不动产盘活进程持续提速。目前，REITs市场已基本告别单纯的规模扩张阶段，转向资产精细化运营、品类多元化拓展、政策机制系统化完善的高质量发展新时期。

从资产扩容来看，REITs市场发展日趋成熟，资产扩容品类持续拓宽，多元新型资产成为市场增量核心。5月25日至27日，国内首批商业不动产公募REITs于上交所集中发售。四只产品的底层资产涵盖奥特莱斯、综合商业体、核心区域写字楼等多元业态，吸引了各类机构及个人投资者踊跃参与，均实现当日售罄并启动比例配售，合计募资规模突破200亿元。其中，国泰海通砂之船商业REIT的网下认购倍数达103.82倍，居首位。这背后体现了市场资金的大力追捧，也凸显出优质标的的稀缺性。对于普通个人投资者来说，本次产品中签难度较大，足以体现商业不动产REITs强大的市场吸引力。除了公募REITs外，机构间REITs同样适配文旅、新能源、市政公用、算力中心等特色资产，其投资主体也在持续扩容，已从传统保险机构延伸至理财子、信托、券商自营等多元机构。据券商测算，国内的商业不动产总资产超60万亿元，未来通过REITs“化存量”的空间极为广阔。

政策方面，城市更新“十五五”规划发布，有望带动不动产REITs投资升温。5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提到推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等内容。预期核心城市、优质区位、强运营能力的资产将充分受益，未来我国公募REITs市场资产类型也将持续丰富。

然而，当前国内多层次REITs市场体系虽已初步构建，但仍存在一些问题。Pre - REITs、机构间REITs与公募REITs的衔接机制存在明显堵点，制约着市场的闭环发展。华泰联合证券梳理了行业的三大核心痛点：回收资金用途受限、份额锁定期规则约束、配套税收政策尚不明确。

在市场表现方面，10年国债YTM降至1.71%，REITs息差走阔超3%。派息率方面，产权类REITs平均4.89%、经营权类平均8.76%，均较4月底提升；产权类REITs较国债的息差走阔0.25个百分点至3.2%，已处于历史81%的高位水平。估值方面，产权类P/NAV为1.17X，经营权类P/FFO为13.41X，二者皆处历史50%分位附近；产权类、经营权类最新IRR分别为4.7%、5.6%，均环比提高。

对于投资者而言，在投资REITs时可以从以下几个方面考虑。一级打新配置方面需重点关注一二级价差（足够的安全垫）及资产经营质量（确保上市后有资金可承接）。二级市场方面，小趋势行情预计主要出现在有增量资金入市信号及增量资金实际配置期，市场胜率及个券性价比预计是增量资金配置的核心关注点。具体投资建议如下： 一是围绕指数基金落地配置，建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券、高权重头部成份券以及样本券调整影响；基于指数权重占比及基本面修复预期建议积极关注交通REITs的配置机会。 二是关注厄尔尼诺带来的季节性主题博弈机会。国家气候中心预计全球将于5月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。基于缺电逻辑可关注能源REITs个券，优选气电及煤电产品；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利REIT经营基本面的改善。 三是不同行业板块有不同的投资要点。经营权板块有一定配置机会；产权方面，超跌产业园个券或有超跌反弹机会，但目前基本面修复仍偏弱，尚待观察；仓储行业整体呈修复态势但不同区域的修复节奏差异较大，可待整租产品续租落地后再行配置；消费板块主要关注商业REITs落地节奏，重点关注有明确调改推动基本面上修的产品；保租房板块关注降准降息预期的变化，非市场化保租房相对占优；数据中心板块与科技股同动性明显，科技行情趋势明显时可考虑配置。

总之，2026年REITs市场机遇与挑战并存，投资者需综合考虑市场环境、政策变化、资产质量等多方面因素，谨慎做出投资决策。