在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。2026年，公募REITs市场迎来快速扩容期，商业REITs试点开闸以及基础设施REITs的陆续上新，都为市场注入了新的活力。不过，这也给市场带来了一些新的挑战和机遇。

从市场环境来看，供给提升预期对二级市场产生了一定的抽水效应。因此，把控发行节奏并补充增量资金显得尤为重要。同时，控制一级发行溢价，也有助于缓解新基上市后的二级压力。在一级打新配置方面，投资者需重点关注一二级价差，确保有足够的安全垫，以及资产经营质量，以保证上市后有资金承接。

二级市场的小趋势行情，预计主要出现在有增量资金入市信号及增量资金实际配置期。市场胜率及个券性价比预计是增量资金配置的核心关注点。2026年整体降息预期下降，公募REITs分母端有所承压，长久期产品承压更为明显。考虑到通胀预期提升，分子端弹性将成为市场关注的重点。随着产品更加丰富，板块及个券分化也将更加明显。

在投资建议方面，投资者可以围绕指数基金落地进行配置。建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券、高权重头部成份券以及样本券调整影响。基于指数权重占比及基本面修复预期，积极关注交通REITs的配置机会。

此外，国家气候中心预计全球将于5月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。厄尔尼诺预计将带来高温天气，基于缺电逻辑可关注能源REITs个券，优选气电及煤电产品，如鹏华深圳能源REIT及华夏华电清洁能源REIT；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利REIT经营基本面的改善。

从行业板块来看，经营权板块有一定的配置机会。产权方面，超跌产业园个券或有超跌反弹机会，但目前基本面修复仍偏弱，尚待观察；仓储行业整体呈修复态势，但不同区域的修复节奏差异较大，可待整租产品续租落地后再行配置；消费板块主要关注商业REITs落地节奏，重点关注有明确调改推动基本面上修的产品；保租房板块关注降准降息预期的变化，非市场化保租房相对占优；数据中心板块与科技股同动性明显，科技行情趋势明显时可考虑配置。

从资金端来看，公募REITs的市场生态正从资产发行走向资本循环。二季度以来，公募REITs开始被纳入“固收 + ”产品，成为继FOF之后又一类资金来源。根据机构测算，假设2026年混合债券二级基金发行与2025年一致，如果配置公募REITs的比例为1% ，2026年4 - 12月这类基金会为REITs市场带来18亿元左右的潜在资金。从完整年度数据看，截至2025年末，一共有207只公募FOF持有38只公募REITs ，合计持有份额超9500万份，较2025年年中的5198.33万份实现了逾80%增长。此外，2025年券商自营资金持有公募REITs流通盘的市值合计占比为53%，保险机构持有比例在20%左右，两者合计比例超70% 。

不过，二级市场方面，公募REITs年内整体表现一般。截至5月8日，平均涨幅为0.2%，最大涨幅为10.12%，最大跌幅为12.28%。权益走强与风险偏好回升，持续对REITs的流动性和走势形成压制，但低利率、资产欠配、长期资金入场、避险需求等因素形成支撑，券商自营、保险等增量资金进场的逻辑仍然存在，高分红属性及相对可控的回撤决定了其具备较高的大类资产配置价值，短期超跌或吸引一些配置盘托底优质项目。此外，需求侧政策（如指数产品、公募、社保年金放开投资REITs等）有望逐步出台。

城市更新“十五五”规划的发布，有望带动不动产REITs投资升温。5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，其中提到推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等内容，预期核心城市、优质区位、强运营能力的资产将充分受益，未来我国公募REITs市场资产类型也将持续丰富。

投资者在进行REITs投资时，需要综合考虑市场环境、行业板块、资金端等多方面因素，同时要注意风险控制。C - REITs常态化发行不及预期、政策出台不及预期、经营基本面超预期下滑等风险都可能对投资收益产生影响。