2026年，REITs市场迈入了“扩容提质”的关键期，指数化投资落地、商业不动产REITs开闸、机构间REITs放量、扩募常态化推进，政策红利与市场需求双向共振，行业发展动能持续增强，这为投资者带来了新的机遇和挑战。

市场复盘与现状

自2021年首批公募REITs上市以来，我国公募REITs一级认购倍数波动明显，受产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型收益预期共同影响。二级市场收益表现介于沪深300与中证全债之间，与中证转债的股债混合属性形成互补，不同年份收益位次因底层资产、利率、政策及市场环境差异而显著分化。从长期看，REITs波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债，且与其他资产收益相关度低，兼具债性稳定与股性弹性，适合平衡组合波动。

当前公募REITs流通盘持有主体高度集中，以机构投资者为主。券商自营是绝对主力，占比达51.3%；保险资金占19.9%，产业资本占13.6%，这三类机构投资者合计占比超84%。私募基金、信托、其他资管等占比相对较低，个人投资者、公募基金、券商资管、银行理财的持有比例均不足1%。不同类型公募REITs的流通盘持有人结构呈现显著的板块分化。

扩募常态化带来的投资亮点

较之于首发的REITs项目，当前投资者明显更青睐已完成扩募的REITs产品。扩募对于投资者的收益主要来源于认购的折扣与分派率的提升。一方面，扩募参与方的收益主要来自扩募发售时的市场折价，折扣幅度普遍为2%至10%（上限为10%）；若项目较为热门，则可能因报价竞争激烈，使得扩募折扣偏低。另一方面，站在原持有人的角度来看，其收益来自扩募后整体派息率的提升。若扩募资产的价值量占比较高，那么扩募后对于基金整体分派率的拉升幅度也会更高。

扩募资产具备规模与流动性双升、资产质量持续优化、具备持续扩募潜力等核心优势。完成首单扩募的REITs产品，其原始权益人通常会储备3 - 5个同质项目，这使得REITs产品的现金流更稳、分派率更高、资产更分散、机构认可度更强，更匹配保险、养老金等大资金的配置需求。

市场扩容与投资策略

随着商业REITs试点开闸及基础设施REITs的陆续上新，2026年公募REITs市场进入快速扩容期。供给提升预期对二级市场产生一定的抽水效应，投资者需把控发行节奏并补充增量资金，同时建议控制一级发行溢价，以缓解新基上市后的二级压力。

在一级打新配置方面，投资者需重点关注一二级价差（足够的安全垫）及资产经营质量（确保上市后有资金可承接）。二级市场的小趋势行情，预计主要出现在有增量资金入市信号及增量资金实际配置期，市场胜率及个券性价比预计是增量资金配置的核心关注点。

具体投资建议

  • 围绕指数基金落地配置：建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券、高权重头部成份券以及样本券调整影响。基于指数权重占比及基本面修复预期，可积极关注交通REITs的配置机会。
  • 关注季节性主题博弈机会：国家气候中心预计全球将于5月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。厄尔尼诺预计将带来高温天气，基于缺电逻辑可关注能源REITs个券，优选气电及煤电产品如鹏华深圳能源REIT及华夏华电清洁能源REIT；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利REIT经营基本面的改善。

风险提示

投资者在参与REITs投资时，也需要警惕一些风险。如部分REITs流动性不足，以及区域集中度高、运营成本上升、扩募不及预期等项目风险。同时，今年以来REITs打新热度逐渐退却，且出现了上市即破发的现象，打新收益降低，投资者在参与一级市场的打新与战配时，需聚焦优质项目，对锁定期较长的战配类型要保持审慎态度。