2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场呈现出一些积极变化，这也为房产投资者带来了新的思考和机遇。
上半年市场回顾
从成交端来看，“小阳春”表现出色，二手房成交维持高位，传统淡季的表现也超出预期。在价格方面，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现。在结构上，改善型需求回升带动了置换链条的修复，高能级城市的优质资产表现更为突出。租赁端也有积极变化，部分核心城市在经历长周期调整后，租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供了边际支撑。
不过，当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”的过渡阶段。虽然投资、新开工等指标仍面临压力，但需求侧的改善、价格端的企稳以及租金的边际修复，都表明行业最悲观的阶段可能已经过去。
下半年市场展望
目前总库存持续下降，但仍有约7亿平的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度将低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望实现正增长，而竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%）。
房产投资机遇
估值修复机会
当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，且数据的连续改善并未在股价上体现。若后续数据能够持续向好，少量的空转多就能带来较大的提振。当房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低时，地产股将进入“底部确认”阶段。而在“房价向上”阶段，虽然定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。因此，投资者可以关注数据边际转好带来的估值修复空间，继续增配地产板块。
核心城市优质资产
高能级城市的优质资产在市场调整中表现相对更优。这些城市通常具有较好的经济基础、人口流入和资源配套，需求相对稳定。对于投资者来说，核心城市的房产具有较强的抗风险能力和保值增值潜力。
租赁市场
部分核心城市租金指数的企稳回升，为租赁市场投资带来了机会。随着住房租赁市场的不断发展和完善，长期持有租赁房产可以获得稳定的租金收益。
房产投资挑战
库存压力
尽管库存有所下降，但仍存在较大的过量库存，尤其是土地库存占比较高。这可能会对房价和市场供需关系产生一定的压力，影响投资回报。
政策不确定性
政策在房地产市场中起着关键作用。政策落地效果及后续推出强度可能不及预期，外部环境变化等也可能导致房地产基本面超预期下行。此外，房企信用风险事件也可能对市场造成超预期冲击。
投资建议
投资者在进行房产投资时，应优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的。个股方面，可以关注中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口、贝壳W等。同时，要密切关注市场动态和政策变化，合理配置资产，分散风险。
总之，2026年房地产市场既存在投资机遇，也面临一定挑战。投资者需要综合考虑各种因素，做出谨慎、理性的投资决策。