在当下的金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）投资正成为各方关注的焦点，尤其是近期商业不动产REITs的政策动态，更是为这一领域注入了新的活力。

REITs行业已正式纳入“十五五”顶层设计，常态化发行制度全面落地，标志着行业发展迈入深化阶段。中央持续拓宽REITs底层资产边界，相继放开清洁能源、生态环保、服务业基础设施、算力新基建、城市更新等领域准入，将REITs从存量资产盘活工具，升级为引导社会资本对接能源转型、数字经济、城市更新等国家战略的核心抓手。

从地方层面来看，各地紧密跟进，以激活民间投资为核心，通过机制优化、财政补贴、项目储备等方式破除发行堵点，同时结合区域禀赋出台差异化政策，形成多维度、全生命周期的行业扶持生态，完善REITs市场发展闭环。

2026年以来，国内公募REITs市场扩容节奏大幅提速。截至6月4日，沪深交易所挂网REITs项目达40单，拟募资总规模突破1162亿元，市场发展势头强劲。当前市场形成商业不动产与基础设施REITs双轮驱动的格局，其中商业不动产REITs成为核心增长引擎，五个多月拟募资规模达714亿元，占整体挂网规模超六成。

6月17日，证监会主席吴清在2026陆家嘴论坛上提到推出商业不动产REITs试点，18日首批4只商业不动产REITs便正式挂牌交易，产品涵盖奥特莱斯、购物中心及办公商业等业态，合计募资规模超190亿元。首批4只基金一日即宣告售罄，且90%以上份额由机构投资者持有，除券商、资管、私募等机构外，还出现了国新资管和中国保险投资基金等代表性的“长线资金”。

首批上市的4只商业不动产REITs分别是汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，产品底层资产覆盖商业零售、商业办公楼两大主流优质商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，参与主体汇聚地方国有龙头企业与行业头部民营企业，具备良好的市场代表性与示范效应。

截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。其中，上交所已受理16只产品。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定规模效应。此外，行业头部机构还储备了相当数量的优质项目，未来商业不动产REITs将迎来密集发行潮。

不过，2026年二季度国内基础设施REITs整体震荡承压、价格回调，中证全收益REITs指数区间累计下跌3.12%，市场呈现明显的板块分化走势。其中园区基础设施板块跌幅居首，平均跌幅达12.21%，受企业扩张需求疲软、园区供给过剩、估值回归及资金分流影响最大；仓储物流板块同步调整，平均下跌8.46%，行业租金增长动能持续弱化。消费基础设施小幅回调，抗跌性中等；保障性租赁住房凭借稳定的现金流与政策支撑，仅下跌2.54%，防御属性凸显，成为市场调整中的稳健板块。

对于投资者而言，REITs投资既有机遇也有挑战。政策的大力支持为REITs市场的发展提供了坚实的基础，尤其是商业不动产REITs的推出，为投资者提供了新的大类资产配置选择。但不同板块的表现差异较大，投资者需要根据自身的风险偏好和投资目标，谨慎选择投资标的。同时，也要关注险资入市增持商业不动产REITs的时点以及REITs指数基金获批落地的情况，这些关键节点可能会对REITs二级市场的估值产生重要影响。

总体而言，在政策的推动下，REITs投资正处于一个重要的发展阶段，未来有望为投资者带来更多的机会和回报。但投资者在参与REITs投资时，应充分了解市场情况和相关政策，做好风险评估和投资规划。