近期，REITs市场在政策端与资金端的双重影响下，呈现出独特的发展态势。对于投资者而言，深入了解REITs投资的宏观环境和市场动态，有助于把握投资机会，实现资产的合理配置。
从市场表现来看，2026年第25周，中证REITs（收盘）指数为726.92，同比下跌18.69%，环比下跌1.64%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌7.54%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-31.67%。本周中证REITs全收益指数968.09，同比下跌13.92%，环比下跌1.6%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨0.45%，同期沪深300指数累计上涨24.13%，累计超额收益-23.68%。本周REITs市场成交量同比增长3.39%，市场交易规模成交量达6.1亿份，同比增长3.39%；成交额达26.21亿元，同比下降7.84%；区间换手率1.99%，同比-1.02pct。不同类型的REITs也表现出不同的涨跌情况，本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.52%、-1.67%、-0.58%、-1.5%、-1.89%、-1.64%、-3.54%；一月涨跌幅分别为-3.76%、-4.18%、-1.55%、-6.32%、-5.71%、-3.79%、-5.94%。
政策层面的推动对REITs市场的发展起到了关键作用。保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，使得REITs市场的广度与深度同步提升。6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，募集资金规模合计约203亿元。产品底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航，公募REITs市场进一步扩容。
从资金层面分析，在债券利率中枢下移、刚兑打破的背景下，REITs稳定高分红的特性与债券形成了利差优势。在“资产荒”的格局下，优质底层资产的稀缺性愈发凸显。这使得REITs成为了投资者在资产配置中的一个重要选择。
商业不动产REITs的推出具有重要意义。它被视为盘活万亿“沉睡”商业存量资产的核心金融工具。原始权益人通过资产出表、权益募资，能够降低企业的债务压力。REITs能够实现存量资产的真实出售，让原始权益人一次性回笼大额权益资金，用于偿还债务、存量改造、新增优质项目投资，打通商业地产“投 - 融 - 建 - 管 - 退”的完整闭环，大幅降低行业资产负债率，推动行业从增量开发转向存量运营。同时，该产品也为长期资金提供了稳定分红的固收类配置标的，有助于拓宽居民低波动投资渠道。
借鉴海外成熟市场经验，国内商业不动产REITs的扩容前景广阔。截至2025年末，在美国REITs市场中，商业不动产类的产品数量占全部REITs的43%；日本J - REIT市场的商业不动产占比达55%，是市场绝对核心底层资产。根据中信建投证券测算，国内存量商业不动产市场的规模超百万亿元，参照美国市场3.8%的证券化率静态测算，国内商业不动产REITs的潜在规模有望突破3.8万亿元。截至6月，沪深交易所已累计受理了20单商业不动产项目，拟募资总额超700亿元，2026年至2028年，行业年均扩募空间料在263亿元至350亿元区间。
对于投资者来说，在当前市场环境下，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的。随着政策的持续推动和市场的不断发展，REITs投资有望为投资者带来新的机遇，但同时也需要投资者密切关注市场动态，合理评估风险，做出明智的投资决策。