2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元。然而，二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱，5月1日至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。在此背景下，投资者如何看待REITs投资的机遇与挑战，是当下关注的焦点。

市场现状分析

自首批公募REITs 2021年上市以来，我国公募REITs一级认购倍数波动明显，整体受产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型收益预期共同影响。二级市场收益表现介于沪深300与中证全债之间，与中证转债的股债混合属性形成互补。从长期看，REITs波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债，且与其他资产收益相关度低，兼具债性稳定与股性弹性，适合平衡组合波动。

当前公募REITs流通盘持有主体高度集中，机构投资者主导，券商自营占比达51.3%，其次是保险资金和产业资本，三类机构投资者合计占比超84%，个人投资者、公募基金等持有比例均不足1%。不同类型公募REITs流通盘持有人结构呈现板块分化，券商自营偏好高流动性、估值弹性高的资产，保险资金侧重长期现金流稳定的资产。

投资风险考量

投资者需要考虑的风险之一是部分REITs可能信用评级较低，违约风险相对较高。在选择REITs时，需仔细评估其信用状况，避免投资到信用风险较高的产品。此外，今年以来REITs打新热度逐渐退却，出现上市即破发现象，打新收益降低，一方面受二级市场表现走弱影响，另一方面由于一级市场询价上下限放宽，定价更充分，一二级市场价差收窄。不同资产类型表现分化，保障房短期韧性较强，仓储物流、消费类表现相对疲软。

应对策略建议

为应对投资REITs过程中可能遇到的挑战，投资者可采取以下策略。

  • 充分研究分析：投资前，了解REITs的底层资产、运营管理团队、财务状况等信息，评估其投资价值和风险水平。同时，关注房地产市场和宏观经济动态，及时调整投资策略。例如，近期市场波动并非由基本面系统性恶化驱动，主要是投资者担心供给放量引发情绪性抛盘增加，叠加少量行业底层基本面阶段性走弱等因素共振。但市场经历波动后会回到常态化运行区间，当前市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。
  • 分散投资：不要将所有资金集中投资于某一只REITs，而是选择不同类型、不同地区的REITs进行投资，以降低投资风险。
  • 保持理性耐心：REITs投资是长期投资，投资者不应被短期市场波动影响，而应着眼于长期收益。从细分板块来看，商业零售板块一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。经过这一轮调整，很多REITs产品估值已回到有吸引力的区间，对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许是难得的布局窗口。

市场机遇展望

2026年6月17日，4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复，预计带来超十亿元增量配置资金。国泰海通固收团队指出，公募REITs指数化产品在引入增量资金方面更具优势，若首批指数基金示范效应积极，预期将吸引更多资金进入市场。

在当前公募REITs分化行情里，优质REITs资产表现亮眼。一级市场建议后续参与打新与战配时聚焦优质项目，对锁定期较长的战配类型保持审慎态度。二级市场建议锚定“政策红利 + 资产优质”主线，采取哑铃策略，挖掘保租房、市政环保等刚需资产的投资机会。

总之，在2026年的市场环境下，REITs投资既充满机遇，也面临挑战。投资者需充分了解REITs特点和风险，采取合理投资策略，才能在REITs投资中获得理想收益。