在金融投资领域，REITs（房地产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。近期，REITs市场出现了一定的波动，但从宏观角度来看，其长期投资价值依然值得期待。
近期，REITs市场呈现出回调态势。截至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。不过，这轮调整并非由基本面系统性恶化所驱动。短期核心矛盾是投资者担心供给放量，引发情绪性抛盘增加，叠加少量行业如产业园与仓储底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。但整体而言，这些影响多为情绪面和资金面的扰动，经历波动后，市场仍会回到常态化运行区间。
从政策和市场发展来看，REITs市场正处于扩容与价值重估的早期阶段。首批4只商业不动产REITs已在上海证券交易所上市，募集资金约203亿元，底层资产涵盖北京、上海等核心城市的商业零售和办公楼，这标志着商业不动产REITs试点正式启动，进一步丰富了公募REITs的可投资品种。此外，待上市的39只REITs基金里，商业不动产项目占据近半，未来供给端的扩张有望带来更多选择。同时，REITs产品的资产类型不断丰富，从最初的产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保四类，扩展至保障性租赁住房、能源、水利等十大板块，为原始权益人打通了“投融建管退”闭环。
从资金角度分析，在当前“资产荒”背景下，REITs的投资价值愈发凸显。债券利率中枢下移后，REITs稳定的高分红特性显现出与债券的利差优势。产权类REITs的现金分派率普遍在4%-6%区间，显著高于同期国债收益率，是兼具稳定分红与资本增值的优质产品。对于追求长期稳健回报的资金来说，REITs这种兼具收益稳定性和一定成长性的资产，吸引力显著增强。
不同细分板块的REITs也各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现，验证了已上市底层资产经营的稳定性和业绩增长韧性；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。这些行业为长期资金提供了稳健且具备吸引力的运营表现。
当前，市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。经过这一轮调整，很多REITs产品的估值已经回到了非常有吸引力的区间。从分派率的角度看，当前产权类REITs相对国债的利差处于历史极高分位，经营权类的内部收益率也相当可观。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。
值得注意的是，2026年6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复，这将引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用。
然而，投资者也需认识到，REITs作为上市交易品种，其价格受市场情绪、流动性及利率环境等多重因素影响，可能出现与底层资产基本面偏离的情况；尤其在新产品集中上市阶段，供给扩容预期可能对二级市场形成阶段性压力，投资者需关注短期估值波动。
总体而言，2026年6月公募REITs迎来上市五周年，五年来市场从零起步，取得了显著发展。尽管近期市场有所回调，但从宏观层面看，REITs市场的长期投资逻辑并未改变，在政策与资金的双轮驱动下，其长期配置价值值得投资者重视。投资者可重点跟踪核心城市成熟商业项目和具有扩募潜力的标的，把握结构性机会，在波动中探寻REITs投资的长期价值。