在金融投资领域，REITs（房地产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元。然而，进入二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱，这让投资者面临着新的挑战与机遇。

从市场表现来看，5月1日至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。这种波动主要源自情绪扰动，并非由基本面系统性恶化所驱动。短期核心矛盾是投资者担心供给放量，引发情绪性抛盘增加，同时叠加少量行业如产业园与仓储底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。但整体而言，这些影响多为情绪面和资金面的扰动，市场在经历一定波动后，仍会回到常态化运行区间。

申银万国证券研究所在近期报告中指出，当前市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。这意味着对于投资者来说，当下或许是一个以更合理价格布局优质资产的机会。

从细分板块来看，不同资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现，验证了已上市底层资产经营的稳定性和业绩增长韧性；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。这些行业为长期资金提供了稳健且具备吸引力的运营表现。

从分派率角度看，当前产权类REITs相对国债的利差处于历史极高分位，经营权类的内部收益率也相当可观。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。

在增量资金方面，2026年6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复。该基金跟踪中证REITs全收益指数成份券共53只，按市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%。首批四只指数基金落地预计带来超十亿元增量配置资金。

对于一级市场投资，今年以来，REITs打新热度逐渐退却，且出现了上市即破发的现象。打新收益降低，一方面受到二级市场表现走弱的影响，另一方面由于一级市场询价上下限逐渐放宽，定价变得更加充分，一二级市场价差收窄。不同资产类型表现分化，保障房短期韧性较强，仓储物流、消费类表现相对疲软。建议后续参与一级市场的打新与战配，需聚焦优质项目，同时对锁定期较长的战配类型要保持审慎态度。

对于二级市场投资，短期有局部解禁扰动，2026上半年是解禁高峰。但长期优质标的具备配置价值，建议锚定“政策红利 + 资产优质”主线，采取哑铃策略，一方面，在政策持续扩容的东风下，挖掘保租房、市政环保等刚需资产的投资机会；另一方面，关注商业零售等运营表现良好、业绩增长有韧性的板块。

总之，尽管当前REITs市场存在短期波动，但从长期来看，其投资逻辑并未改变。投资者应保持理性，结合自身的投资目标和风险承受能力，把握市场调整带来的机遇，合理布局REITs投资，以实现资产的稳健增值。