在当前金融市场环境中，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。政策层面的诸多举措，深刻影响着REITs市场的发展，也为投资者带来了新的机遇与挑战。
回顾2025年，REITs市场在政策的推动下取得了显著进展。政策核心聚焦于“常态化与扩围、互联互通、多层次市场”三大方向。商业不动产REITs开展试点工作，将商业、酒店等纳入公募REITs底层资产范围，这一举措为REITs市场注入了新的活力。“首发 + 扩募”双轮驱动，以及基础设施REITs与商业REITs等多层次市场建设，进一步丰富了REITs市场的生态。同时，沪深港通标的的引入和长期资金的进入，有望促进市场的活跃度。
从市场表现来看，2025年二级a市场先扬后抑。年初，在无风险收益下行、资产荒以及增量资金风险偏好提高等因素的驱动下，指数表现强势，赚钱效应明显。然而，下半年市场向上动能乏力，分子端业绩承压，新发项目减少，打新收益急剧下降，市场关注度降温，扩募定价问题也加剧了投资者的观望情绪，导致市场震荡下行。一级市场则呈现“规模扩容、数量高位”的特征，首发和扩募项目数量及募集资金均有显著增长，一二级价差明显，打新市场持续火热。
进入2026年，政策对REITs市场的影响依然深远。商业不动产REITs的推出，从市场结构、估值生态以及市场空间三个层面对公募REITs市场产生了深刻影响。资产结构更加丰富，引入了酒店及写字楼等全新业态，首发混装破局，多元管理主体入局；估值生态重构，首发估值灵活度提升，分化加剧，存量消费类项目面临稀缺性及成长性的再定价；市场容量进一步打开，短期商业不动产试点元年有望领航发行，中期基础设施向扩募渐进，长期存量扩募、做优做强为主基调，公募REITs万亿蓝海可期。
在投资策略方面，政策导向也起到了重要的指引作用。一级打新方面，由于一二级套利空间明显收窄，2026年战配及打新须更加理性，应精选基本面相对稳健、估值合理的项目。同时，要积极关注持有型不动产ABS机会，其与公募REITs形成协同，是构建多层次REITs市场的重要组成部分，能有效缓解机构欠配压力。此外，商业REITs潜在空间巨大，无论从空间还是定价机制均值得提前布局。
二级交易方面，要把握利率敏感资产的波段机会。2026年国债走势核心逻辑围绕“低利率中枢 + 震荡分化”展开，利率波动受货币政策宽松力度、经济复苏节奏、财政发力强度及外部环境等多重因素影响，仍有阶段性交易机会。2026年市场将呈现“景气赛道领跑、稳健赛道托底、承压赛道分化”的格局，投资者应优先以基本面韧性较高类型项目作为底仓，同时积极关注基本面有边际改善且估值有性价比的项目。此外，要主动把握扩募、分红、解禁等市场关键节点机会，从统计结果来看，扩募、分红有望进一步推动相关标的市场行情，解禁短期内可能会带来价格和估值调整的交易机会。
近期，中信建投研报指出，2026年以来公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。增量资金方面，首批指数基金推出在即、二批有望跟进，险资增量获批可期，供需格局有望边际改善。在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。投资者可沿抗周期板块、高景气及边际修复板块、强扩募诉求三条主线布局。
然而，REITs投资也存在一定的风险。目前市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会导致二级市场价格大幅波动。同时，REITs立法、税收、信披、投资等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响市场的整体发展。
总之，在政策的持续推动下，REITs市场正不断发展和完善。投资者在进行REITs投资时，应充分了解政策动态，结合市场环境和自身风险承受能力，制定合理的投资策略，以把握市场机遇，实现资产的保值增值。