2026年6月，中国公募REITs市场迎来上市五周年，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2450亿元。然而，二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱，让投资者们倍感焦虑。但从长远来看，REITs投资仍具有独特的价值和潜力，当下或许正是布局的良机。

市场现状：估值筑底，调整接近尾声

自2026年以来，公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。6月以来，REITs市场加速下跌，截至6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌6%，板块分化明显，基本面承压的物流仓储跌幅居前，经营权REITs以及基本面韧性较强的保租房表现相对抗跌。

本轮REITs市场下跌是供给、需求与流动性三方共振的结果。宏观层面，资本市场风险偏好倾向科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制；市场层面，6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限，保险资金仍在等待监管明确商业不动产REITs投资准入，尚未入场；供需失衡进一步加剧流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。

投资价值：抗周期特性与稳定现金流

尽管市场短期波动较大，但REITs的基本面根基依然稳固。多位市场分析人士表示，本轮REITs调整并非由基本面系统性恶化所驱动，多为情绪面影响与资金面的扰动，经历过一定的波动后，市场依然会回到常态化的运行区间。

从细分板块来看，不同的资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。这些行业给长期资金提供了稳健且具备吸引力的运营表现。

在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。

增量资金：指数基金与险资带来新动力

增量资金方面，首批指数基金推出在即、二批有望跟进，险资增量获批可期，供需格局有望边际改善。6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复。该基金跟踪中证REITs全收益指数成份券共53只，按市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%。首批四只指数基金落地预计带来超十亿元增量配置资金。

国泰海通固收团队指出，公募REITs指数化产品在引入增量资金方面更具优势。此外，保险资金增量获批也值得期待，一旦监管明确商业不动产REITs投资准入，险资入场将为市场带来新的资金活水。

投资建议：把握结构性机会

综合来看，当前市场或已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受资金面扰动影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。建议投资者积极把握结构性机会。

板块层面，建议优选具有基本面韧性项目如保租房、消费、部分高速/能源等，紧密跟踪二季报后高赔率项目如产业园和物流仓储基本面预期变化。同时，投资者也需警惕短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力和负反馈效应。

在REITs投资的道路上，短期的波动不可避免，但长期的价值值得期待。投资者应保持理性和耐心，把握市场反转的良机，在REITs投资中实现资产的稳健增值。