在当前金融市场环境下，REITs（房地产投资信托基金）投资正成为投资者关注的焦点。回顾2025年，公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元。而展望2026年，REITs市场有望延续“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的路径发展。
2025年，REITs市场经历了明显的变化。一级市场延续发行和认购热度，资产类型进一步丰富，数据中心业态首发上市，新项目认购倍数持续高涨。二级市场则呈现“先扬后抑”走势，上半年在利率低位和“资产荒”背景下延续上涨行情，但自二季度末以来，受长端利率上行、累积涨幅偏高止盈需求上升、项目业绩增长有限以及解禁压力等多重因素影响，市场持续回调。
进入2026年，市场环境依旧复杂，REITs投资面临着诸多挑战与机遇。从市场表现来看，2025年三季度以来REITs表现走弱，各板块分化加剧。2025年6月30日至2026年5月15日，中证REITs全收益下跌10.5%，而沪深300指数上涨23.5%，中证综合债指数上涨1.1%。REITs表现明显弱于债券，主要原因包括无风险利率上行压制REITs估值、市场风险偏好转移导致资金从REITs流向股市以及部分板块业绩承压。
不过，2026年REITs市场也有积极的一面。商业不动产REITs试点“破冰”，多元化趋势明显。2025年以来，REITs政策端核心是构建“资产端扩容 + 资金端开源”的新格局，正式开启商业不动产REITs试点，标志着市场从基础设施领域向全业态的跨越。2026Q1，商业不动产REITs有17单项目申报，拟发行规模超600亿元，极大地丰富了资产类型。截至2026Q1，公募REITs市场累计共发行80只公募REITs基金，总规模累计达2079亿元，总规模相较2025Q1增长20.2%。
从各板块表现来看，2025年以来REITs板块分化态势明显。消费类REITs以超30%的平均涨幅领跑，仓储物流REIT收益水平相对较高，产业园、保障房总体平稳。环保、高速公路、能源REITs受基本面和市场关注度影响，整体趋势向下。进入2026年，市场延续震荡筑底态势，板块轮动从全线上涨转向结构性分化，定价逻辑从流动性驱动回归基本面。
对于2026年REITs投资策略，不同机构给出了相应建议。有机构认为，在低利率、资产荒格局尚未明显反转情形下，高股息含权资产仍具备较好的配置价值，特别是对于类固收投资人，REITs或是可持续深耕的蓝海领域。配置方向上，建议一方面关注基本面有韧性、高景气度或短期有改善预期的项目估值回调后逢低吸纳机会，另一方面也可考虑估值回调显现性价比的高赔率项目。也有机构指出，明年REITs市场趋势性机会有限，基本面分化或将更明显，投资策略应回归价值逻辑，建议精选基本面稳健、估值合理的优质品种。
一级市场方面，2026年可主要关注政策支持下新资产类型项目上市以及项目扩募或有望进一步加速，私募REITs（持有型不动产ABS）市场规模有望实现快速增长。随着一二级间价差收窄，投资人打新将回归理性，一级报价或应给二级市场留出缓冲空间。
然而，REITs投资也存在一定风险。市场建设可能不及预期，长端利率大幅上行会对REITs估值造成压力，项目基本面恶化也会影响投资收益。投资者在进行REITs投资时，需充分考虑这些风险因素，结合自身的风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策。
总之，2026年REITs市场在分化中蕴含着机遇，投资者需密切关注市场动态，把握投资机会，同时做好风险防控。