2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场出现积极变化。但房产投资并非简单之事，需综合多方面因素进行考量。
从市场基本面来看，成交端“小阳春”成色较足，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期；价格端，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现；结构端，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优；租赁端，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。不过，当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡阶段，投资、新开工等指标仍承压。
下半年，核心数据将筑底回升。虽然总库存持续下降，但仍有约7亿平的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望正增长，而竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%），投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%）。
政策方面，今年上半年各地围绕盘活存量土地、优化住房供给、调整住房公积金政策、推进住房“以旧换新”等方向，密集推出房地产支持政策。截至6月28日，各地年内累计出台超500条房地产相关政策。政策转向稳预期，侧重于修复市场供求关系和内生动力，同时房地产领域纾困政策转向长期化，注重挖掘潜在需求等。例如江苏推出“四合一”精细化调控政策，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，今年政策对存量房地产市场的盘活力度显著加大。当前，稳市场政策的作用正在显现，全国新房待售面积连续3个月下降，重点城市二手房挂牌量开始触顶或下降，重点城市住房价格跌幅开始收窄，一线城市新房二手房价格指数连续3个月环比反弹。
从投资建议来看，在未来高频数据不出二次探底的假设下，地产股后续可能演绎三个阶段。第一阶段“没那么差”，当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，若数据能够持续向好，少量的空转多就能带来较大提振；第二阶段“底部确认”，房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低；第三阶段“房价向上”，定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。建议继续增配地产板块，维持“优于大市”评级，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的，如中国金茂、越秀地产、绿城中国等。
对于不同类型的投资者，也有不同的策略。刚需购房者可抓住政策优惠和市场企稳的时机，选择合适的房源。改善置换家庭可利用卖旧换新个税、契税减免政策，先挂牌处置老旧冗余房产，回笼资金后置换品质改善住宅。名下有多套房持有者应抓住市场企稳窗口期优化资产结构，果断出清远郊、县城、无配套老破小等流动性差的房源，仅保留1 - 2套核心城市优质房产，停止加杠杆新增投资型购房。
然而，房产投资也存在风险。政策落地效果及后续推出强度可能不及预期，外部环境变化等可能导致房地产基本面超预期下行，房企信用风险事件也可能超预期冲击市场。投资者在进行房产投资时，需密切关注市场动态，结合自身情况谨慎决策，以在复杂的市场环境中把握投资机遇，实现资产的合理配置和增值。