2026年，国内公募REITs市场已步入提质扩容的全新发展阶段，政策环境在推动REITs市场发展以及为投资者提供投资机会方面发挥着关键作用。从当前市场环境来看，REITs市场发展势头良好，正逐渐成为资本市场中备受关注的领域。

政策层面近年来积极推动REITs市场的发展，2025 年政策核心聚焦于“常态化与扩围、互联互通、多层次市场”三大方向。商业不动产REITs开展试点工作，将商业、酒店等纳入公募REITs底层资产范围，实现了“首发 + 扩募”双轮驱动，推动了基础设施REITs和商业REITs等多层次市场建设。通过引入沪深港通标的和长期资金等措施，有效促进了市场的活跃度。

在政策支持下，REITs市场的资产品类不断丰富，为投资者带来更多选择。2026 年 5月25 - 27日，国内首批商业不动产公募REITs于上交所集中发售，四只产品的底层资产涵盖奥特莱斯、综合商业体、核心区域写字楼等多元业态，吸引了众多机构及个人投资者参与，均实现当日售罄并启动比例配售，合计募资规模突破 200亿元。机构间REITs也适配文旅、新能源、市政公用、算力中心等特色资产，投资主体也从传统保险机构扩展到理财子、信托、券商自营等多元机构。根据券商测算，国内商业不动产总资产超60万亿元，未来通过REITs“化存量”的空间极为广阔。消费基础设施、保障性租赁住房、IDC数据中心等多类资产，均契合REITs扩容政策导向与市场发展趋势，其中商业不动产、酒店类资产凭借现金流稳定、运营模式成熟的优势，成为优质扩容标的。

对于一级市场的投资者来说，政策的积极引导带来了新的机遇。在打新策略上，投资行为正从“闭眼打新”转向“赛道精选”。在一二级套利空间明显收窄的背景下，2026 年投资者进行战配及打新时需更加理性，应选择基本面相对稳健、估值合理的项目。投资者也可积极关注持有型不动产ABS和商业REITs机会。持有型不动产ABS与公募REITs形成协同，是构建多层次REITs市场的重要组成部分，能有效缓解机构欠配压力。我国公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施 + 商业不动产双轮驱动”新阶段，商业REITs潜在空间或超万亿，无论是市场空间还是定价机制都值得提前布局。

然而，当前政策环境下的REITs市场也存在一些问题和挑战。Pre - REITs、机构间REITs与公募REITs的衔接机制存在明显堵点。回收资金用途受限，管理层规定“不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等”，导致资金使用灵活性不足，无法更好地匹配企业战略级投入，还可能造成资金闲置，拉低整体IRR，甚至难以形成“存量盘活 - 回笼资金 - 再投资 - 新增资产 - 再发REITs”的良性循环。

税收政策也是制约市场发展的重要因素。目前税收政策碎片化、不明确，全链条税负高，重复征税拉低收益，业态覆盖受限，这些都制约了市场的扩容与高质量发展。

针对这些问题，业内专家提出了一系列优化建议。适度放松资金用途限制，保障底层资产实现真实市场化退出；优化份额锁定管理规则，打通LP通过REITs份额分配退出的渠道；健全差异化税收支持政策，适配国企、民企等多元原始权益人结构。通过政策机制的迭代优化，彻底打通“培育 - 发行 - 扩募 - 退出”的完整业务闭环，破除行业发展的制度性障碍。

展望未来，万亿级增量空间是REITs市场的核心发展红利。政策将继续在培育优质发行主体、强化专业运营、完善市场生态等方面发力，以推动行业的长效发展。投资者在进行REITs投资时，需密切关注政策动态，充分了解政策对市场和投资项目的影响，把握机遇，同时也要注意政策调整带来的风险，做出合理的投资决策。