2026年，REITs（不动产投资信托基金）市场正处于“扩容提质”的重要阶段，政策因素在其中扮演着关键角色，既带来了诸多投资机遇，也使市场面临一些挑战。
从政策利好方面来看，多项政策推动使得REITs市场呈现积极发展态势。REITs指数化投资的落地，极大地加速了投资进程，同时完善了投资生态，为投资者提供了更多元化的投资选择和更高效的投资渠道。商业不动产REITs的开闸，是市场发展的一个重要里程碑。它不仅助力商业地产“盘活存量、做优增量”，推动房企资产负债结构优化，促使行业从“重资产开发”向“轻资产运营”转变，还使得发行主体更趋多元，审核链条更加简洁高效，底层资产业绩弹性更高。城市更新“十五五”规划的发布，有望带动不动产REITs投资升温。规划中提到推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域REITs、资产证券化产品等内容，这意味着核心城市、优质区位、运营能力强的资产将从中受益，未来我国公募REITs市场的资产类型也会更加丰富。此外，机构间REITs市场投资主体持续扩容，适配的特色资产类型增多，为REITs市场注入了新的活力。
在政策的推动下，2025年公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元。2026年，一级市场有望在政策支持下进一步发展。如782号文等政策的推动下，新资产类型项目上市以及项目扩募或有望进一步加速。作为多层次REITs市场建设的重要组成，私募REITs（持有型不动产ABS）市场规模也有望在2026年实现快速增长。
然而，REITs市场在政策推进过程中也存在一些问题。国内多层次REITs市场体系虽已初步构建，但Pre - REITs、机构间REITs与公募REITs的衔接机制存在明显堵点，制约着市场的闭环发展。行业还存在回收资金用途受限、份额锁定期规则约束、配套税收政策尚不明确等核心痛点。
从市场整体表现来看，截至2026年5月29日，C - REITs 82只上市标的总市值为2193亿元，中证REITs全收益指数月度下跌2.10%。不同国家和地区的REITs表现也存在差异，5月二级市场震荡下行，成交活跃度连续第二个月略有修复，板块分化显著。在扩募方面，虽然扩募是REITs真正“活起来”的标志，但扩募项目远比首发项目稀缺。上市速度和规模远不及首发项目，机构间REITs市场亦是如此。扩募门槛较高，一方面审核门槛更高，监管机构会全面审查原始权益人持续资产注入能力；另一方面，对扩募资产的质量要求也更高，新注入资产必须与原有资产形成协同效应，提高原有持有人的收益预期。
对于投资者而言，2026年在进行REITs投资时可参考以下策略。业内人士普遍建议采取“稳健底仓 + 弹性品种”的组合来把握市场机遇，同时警惕相关风险。在稳健底仓方面，保障性租赁住房REITs是首选。该类REITs有政策顶格支持，现金流刚性强，2026年新增规模预计超200亿元。已上市项目平均出租率能达到95%以上、分派率稳定可观，抗波动能力突出，适合长期配置。若利率破位下行，保租房板块利差或有压缩机会。消费商业REITs料为成长弹性核心。据券商测算，该板块2025年以来的平均涨幅超30%，奥特莱斯、核心综合体的出租率能达到95%以上，EBITDA稳步增长，兼具抗通胀与资产增值潜力。仓储物流REITs也是不错的选择，该行业成熟度高、扩募动力足。此外，还可关注权重较大且基本面稳健的指数成分的交易机会，以及部分具有较大业绩弹性的高速公路和能源REITs的Alpha挖掘机会。
不过，投资REITs也存在一定风险，如项目业绩不及预期、政策推进不及预期、利率大幅上行等。投资者应动态平衡估值与分派率，通过分散配置降低波动风险。同时，可布局医药仓储、数据中心等高壁垒新兴业态，依托行业准入门槛与数字化转型需求，有望获得优于传统板块的成长潜力，但需注意商业不动产REITs供给放量可能对二级市场情绪造成短期冲击。
2026年公募REITs需高度注意市场的供需失衡压力。在商业不动产REITs试点推动下，市场供给增量可能显著高于往年水平。但现有市场资金容量与二级市场流动性难以匹配供给增速，供需错配压力凸显。投资者需密切关注政策动态和市场变化，结合自身风险承受能力，做出合理的投资决策。并且市场需要更多包容和呵护，通过分阶段和有序的方式化解矛盾，实现长远健康可持续发展。