在当前金融市场中，REITs（不动产投资信托基金）作为一种独特的投资工具，正逐渐吸引着投资者的目光。它具有稳定分红与资本利得双重回报，与股票、债券相关性较低，在投资组合中能起到分散风险、提升抗波动能力的作用。同时，相较实物资产，公募REITs在交易所挂牌交易，变现更加便捷，使其成为颇具吸引力的配置工具。
2026年以来，公募REITs市场持续扩容，发行节奏明显加快，底层资产类型日益丰富。这不仅为理财公司等机构投资者提供了更多机会，也让REITs打新从偶发性机会转变为可反复参与的稳定收益来源。随着首批中证REITs全收益指数基金发售，标准化的指数工具更为理财资金提供了便捷的配置通道。
然而，当前公募REITs市场已告别全品类普涨期，进入结构性分化与精细化选品阶段。以首批4只商业不动产REITs为例，上市后走势分化明显。截至7月1日收盘，国泰海通砂之船商业REIT累计上涨17.05%，中金唯品会商业REIT上涨2.96%，中信建投首农商业REIT上涨2.12%，而汇添富上海地产商业REIT则跌破发行价。这表明随着资产类型日益丰富，个券筛选难度加大，市场波动加剧，对底层资产配置与组合管理提出了更高要求。
从市场表现来看，26年6月中证REITs全收益指数累计 -2.0% ，整体延续2月以来下跌趋势，下半月走出“深V”。前半段下跌或因科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段则与多项市场支持举措有关。具体而言，近期A股市场科技成长主线特征明显，红利资产逆风，REITs受此市场风格影响；同时，REITs市场持续供过于求，一级供应节奏未放缓，而首批指数基金带来的增量资金相对有限；此外，6月处于二季报前的业绩空窗期，宏观内需数据走弱，使REITs缺乏基本面上涨支撑。不过，下旬多项支持措施为市场提供了阶段性支撑。
在基本面方面，26Q1各板块EBITDA同比增速中位数排序为：消费（ +8% ）、保租房（ +5% ）、交通（ +2% ）、市政（ -7% ）、能源（ -12% ）、仓储（ -12% ）、产业园（ -14% ）。展望Q2业绩，鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据边际走弱，消费板块业绩或维持Q1超预期特征且分化加剧，Q3或难反转，其他板块或延续Q1分化趋势。
在估值方面，26年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。全局上，REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位。产权REITs方面，不同类型资产估值有别，部分存在估值陷阱或投资机会；经营权REITs中，高速板块配置价值或逐渐回归。
基于以上市场环境，投资者在进行REITs投资时，可参考以下配置建议： 在二级市场，前期压制估值的不利因素减弱，整体估值来到中低位置。由于基本面难有催化，可选择性配置低估值高业绩确定性板块和标的。比如，关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，像保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费REIT】、交运板块的【中交REIT】【苏交REIT】【招商高速公路REIT】。 在一级市场，相对二级的估值优势显著收窄，部分一级标的估值已高于可比二级估值，因此建议缩小一级参与范围。战配可关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】【华润电力】等；打新鉴于近期市场已现“破发”，建议缩圈至高安全垫标的，如【新城商业】等。
当然，REITs投资也存在风险，如二级市场基本面改善不及预期、流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期、一级市场持续“破发”等。投资者应充分了解这些风险，排除短期价格波动干扰，聚焦核心资产的长期持有价值，把握稳定高分红带来的持续回报，在市场回调中捕捉机会，理性地进行REITs投资。