在当前金融市场中，REITs（房地产投资信托基金）作为一种重要的投资工具，正受到越来越多投资者的关注。近期REITs市场表现及相关数据，为投资者提供了多维度的分析视角，有助于在投资决策中把握机遇、应对挑战。

市场表现回顾

2026年6月，中证REITs全收益指数累计下跌2.0%，整体延续2月以来的下跌趋势，不过下半月走出“深V”走势。前半段下跌或因科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段则与多项市场支持举措有关。受二级市场持续下跌影响，一二级估值差收窄甚至倒挂，6月个券打新出现亏损，认购热度骤降，这可能推动后续实际供应节奏放缓，缓解市场对流动性的担忧。

基本面分析

从2026年第一季度各板块EBITDA同比增速来看，消费板块以8%的增速居首，保租房增长5%，交通增长2%，而市政、能源、仓储、产业园等板块则出现不同程度的负增长。展望第二季度业绩，由于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据边际走弱，消费板块业绩或维持一季度超预期特征但分化加剧，第三季度也难形成反转，其他板块则延续一季度的分化趋势。

估值情况

截至2026年6月末，产权派息率平均为4.7%，经营权IRR平均为5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。从全局看，REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位。产权REITs方面，办公类产业园、厂房、仓储估值处于历史极低水平，但基本面仍承压，部分标的存在估值陷阱；IDC、保租房估值也在历史低位；消费估值处于历史中枢；商业不动产中零售、办公派息率较可比基础设施REITs约高20bps。经营权REITs方面，中债IRR平均5.0%，高速板块配置价值逐渐回归。

投资建议

  • 二级市场：目前REITs整体估值已回落至历史中下位置，前期压制估值的不利因素在减弱。但考虑到4 - 5月宏观内需数据持续走弱，7月中下旬即将披露的REITs二季报或难超预期。不过在内需数据持续走弱情况下，利率下行空间有望打开，若科技抱团资金出现局部外溢，具备红利属性的REITs或迎来估值修复。投资者可关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费REIT】、交运板块的【中交REIT】【苏交REIT】【招商高速公路REIT】。
  • 一级市场：由于相对二级的估值优势已显著收窄，甚至部分一级标的估值已高于可比二级估值，因此建议缩小一级参与范围。战配可关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】、【华润电力】等；打新鉴于近期市场已现“破发”，建议选择高安全垫标的，如【新城商业】等。

风险提示

投资REITs也存在一定风险，如REITs二级市场基本面改善不及预期、REITs流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期以及一级市场持续“破发”等。投资者在进行REITs投资时，应充分了解市场情况和自身风险承受能力，综合考虑各种因素，做出合理的投资决策。在当前市场环境下，REITs投资虽面临挑战，但也蕴含着一定机遇，投资者需密切关注市场动态，把握投资时机。