近期，REITs（不动产投资信托基金）市场引发了投资者的广泛关注。在当前的金融环境下，分析REITs投资情况，对于投资者进行合理资产配置至关重要。

6月，中证REITs全收益指数的表现反映出市场的复杂态势。该指数累计下跌2.0%，整体延续2月以来的下跌趋势，不过下半月走出“深V”反弹。“深V”前半段可能受科技“抽水”和红利资产整体逆风影响，后半段则和多项市场支持举措相关。受二级市场下跌影响，一二级估值差收窄甚至倒挂，导致6月个券打新出现亏损，认购热度大幅下降。6月上市的首批商业REITs中，砂之船、首农、唯品会、上海地产上市4日累计涨跌幅分别为+10%、0%、 -1%、 -6%，年内首现打新亏损。6月询价的第二批商业REITs平均参与询价机构家数和网下认购倍数大幅降低，这可能推动后续实际供应节奏放缓，缓解市场对流动性的担忧。

从基本面来看，2026年第一季度各板块EBITDA同比增速有明显差异。消费板块以8%的同比增速领先，保租房板块增速为5%，交通板块增速为2%，而市政、能源、仓储、产业园板块则出现不同程度的负增长。展望第二季度业绩，鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据边际走弱，消费板块业绩可能维持第一季度超预期特征且分化加剧，第三季度也较难形成反转，其他板块则可能延续第一季度的分化趋势。

在估值方面，6月末产权派息率和经营权IRR平均分别为4.7%和5.0%，与10Y国债收益率的利差分别处于历史98%和62%分位。REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位，呈现低估值特征。产权REITs方面，不同类型资产估值情况各异。办公类产业园、厂房、仓储估值处于历史极低水平，但基本面仍承压，部分标的可能存在估值陷阱；IDC、保租房估值也在历史低位，IDC需关注8月初解禁前交易资金抢跑风险及其可能带来的超跌反弹机会；消费估值处于历史中枢。商业不动产中零售和办公派息率相对可比基础设施REITs略高。经营权REITs方面，中债IRR平均为5.0%，与10Y国债利差处于历史中枢附近，高速板块配置价值逐渐显现。

近期市场也有积极变化。截至7月7日，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只中证REITs全收益指数基金已完成发售，最多可带来12亿元增量资金。这4只指数基金采用完全复制策略，覆盖50余只公募REITs标的，底层资产涵盖多类资产。此前REITs市场缺乏被动跟踪工具，投资者只能主动选股，流动性不足制约了市场发展。指数基金的出现不仅能改善流动性，还将REITs纳入更广泛的资产配置框架。数据显示，中证REITs全收益指数在6月24日触及上半年最低点后逐步企稳回升，市场信心正在修复。

对于投资者而言，在当前市场环境下，REITs投资需谨慎选择。鉴于二季度业绩大概率延续分化，难有超预期表现，应重点关注业绩确定性较强的低估值板块。保租房板块估值处于历史低位，具有一定吸引力。消费板块中的华夏华润消费REIT，以及交运板块的中交REIT、苏交REIT、招商高速公路REIT等具备较高派息率和较强业绩稳定性，当前与国债利差处于历史较高分位，在利率环境改善预期下，价格有修复潜力。同时，投资者要区分经营权类和产权类REITs的不同配置逻辑。经营权类产品适合追求当期现金回报的需求，产权类产品更适合追求稳健长期回报的投资者。但无论选择哪种类型，都要关注REITs的收益水平与底层资产运营质量的高度相关性，优先选择管理能力强、资产质量优的产品。

总体而言，前期制约REITs估值的不利因素正逐步消退，低估值叠加红利属性使其配置价值逐渐凸显。投资者可结合自身风险偏好和投资目标，合理布局REITs资产。