2026年已然过半，中国公募REITs市场已平稳运行五年有余。站在当下宏观视角审视REITs投资，市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化”的交织博弈期，尽管存在短期波动，但长期配置价值正在凸显。

从政策端来看，公募REITs制度的不断完善是市场稳健发展的根基。自2025年底起，公募REITs迈入常态化运转新阶段，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化。政策红利正持续转化为市场发展的内生动能，为市场的长期发展奠定了坚实基础。与此同时，全链条监管与优化服务齐头并进，通过缩减反馈周期、明晰审核标准、提升流程透明度，降低了市场主体的制度性交易成本。这种监管模式既守住了风险底线，又提升了市场运行效能，为REITs市场长远健康发展筑牢了制度基石。

在市场端，当前的市场表现呈现出复杂态势。一方面，公募REITs市场估值已进入历史低位区间，配置性价比显著提升。数据显示，截至2026年6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值。高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。同时，市场稳步扩容，截至6月26日，已上市产品达86只，规模超2298亿元，年初以来，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元，为投资者持续兑现稳健收益。

然而，市场也面临着短期的供给压力。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱，一级市场存在发行压力。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。不同类型的资产也有不同表现，经营权类REITs的内部收益率（IRR）与国债利差处于历史较高分位；仓储物流、产业园等承压板块的估值已大幅回调，分派率水平显著抬升，提供了极具吸引力的风险溢价；保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

资金端同样传来积极信号。首批4只中证REITs全收益指数基金于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水，改善成分券的流动性格局，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体，为个人增量资金的入场提供有力抓手。与此同时，存量资金的结构也在悄然优化。公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发，将成为推动市场估值修复的核心力量。

此外，银行理财资金也在加大对REITs的布局。近期4只商业不动产证券投资基金（REITs）在交易所集体挂牌上市，另有6只封闭式商业不动产REITs获监管部门批复，我国公募REITs市场实现从基础设施到商业不动产的业态突破。工银理财、中邮理财等多家理财公司相继宣布参与首批商业不动产REITs投资。在传统固收资产收益下行的大背景下，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的优选目标。不过，投资REITs并非稳赚不赔，相较债券资产，REITs有更大的波动风险。就今年年初至7月15日，沪深市场有10只REITs跌幅超过20%，其中3只跌幅超30%。

总体而言，REITs投资在当前市场环境下挑战与机遇并存。从宏观角度看，政策的支持、市场的价值洼地以及资金的积极动向，都为REITs市场的长期发展提供了有力支撑。投资者在关注短期市场波动的同时，更应着眼于长期配置价值，把握REITs市场带来的投资机遇。