在金融投资领域，REITs（不动产投资信托基金）作为一种独特的投资工具，正逐渐吸引着投资者的目光。2025年公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2000亿元。展望2026年，市场有望延续“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的发展路径。然而，当前REITs市场也面临着诸多复杂的情况，投资者需要谨慎分析并做出合理的投资决策。

市场表现

2026年6月，中证REITs全收益指数累计-2.0%（1 - 24日指数累计-6.1%，25 - 30日指数累计+4.5%），整体延续2月以来下跌趋势，下半月走出“深V”。“深V”前半段主要由于科技“抽水”、红利资产整体逆风，后半段则与多项市场支持举措有关。其中，红利资产整体逆风，近期A股市场科技成长主线特征明显，REITs受此市场风格影响；REITs市场持续供过于求，6月一级供应节奏未放缓，新增获批和挂网项目较多，但首批指数基金带来的增量资金有限；基本面缺乏正向催化，6月处于二季报前的业绩空窗期，宏观内需数据进一步走弱，使得REITs缺乏上涨支撑；多项支持措施为市场提供阶段性支撑，6月下旬加速下跌后REITs估值来到历史低位，指数基金发售公告和多只REITs原权增持公告催化了阶段性反弹。

基本面情况

2026年第一季度各板块EBITDA同比增速中位数由高到低排序为：消费（+8%），保租房（+5%），交通（+2%），市政（ - 7%），能源（ - 12%），仓储（ - 12%），产业园（ - 14%）。展望第二季度业绩，鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据呈现边际走弱，购物中心客流、销售额同比增速放缓至小个位数，奥莱4、5月份客流量普遍同比转负，预计消费板块业绩维持第一季度超预期特征且分化加剧，第三季度或难形成反转，其他板块则延续第一季度的分化趋势。

估值分析

2026年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。从全局看，REITs全市场P/NAV平均1.06倍，处于历史38%分位。产权REITs方面，派息率平均4.7%，与10Y国债收益率利差298bps、位于历史98%分位。其中，办公类产业园/厂房/仓储估值处于历史极低水平，但基本面仍承压，部分标的存在估值陷阱；IDC/保租房估值亦在历史低位，IDC需关注8月初解禁前交易资金抢跑风险及其可能带来的超跌反弹机会；消费估值则处于历史中枢。商业不动产中零售/办公派息率分别4.5%/5.0%，较可比基础设施REITs约高20bps。经营权REITs方面，中债IRR平均5.0%，与10Y国债利差326bps，位于历史中枢附近（62%分位数），高速板块配置价值逐渐回归。

投资建议

  • 二级市场：前期压制估值的不利因素在减弱，整体估值来到中低位置，在基本面难有催化的预期下，可选择性配置低估值高业绩确定性板块和标的。目前REITs整体估值已回落至历史中下位置，实际供应节奏有望放缓；7月中下旬即将披露的REITs二季报或难超预期；在内需数据持续走弱情况下，利率下行空间有望打开；若科技抱团资金出现局部外溢，具备红利属性的REITs或有望迎来估值修复。投资者可关注二季报业绩确定性强、相对低估值的板块或标的，如保租房板块、消费板块中的【华夏华润消费REIT】、交运板块的【中交REIT】【苏交REIT】【招商高速公路REIT】。
  • 一级市场：相对二级的估值优势已显著收窄，甚至部分一级标的估值已高于可比二级估值，建议缩小一级参与范围。战配可关注资产质量高、相对稀缺且定价相对友好的标的，如【华润商业】【华润电力】等；打新鉴于近期市场已现“破发”，建议缩圈至高安全垫标的，如【新城商业】等。

风险提示

投资者也需要注意到，REITs投资存在一定风险，如二级市场基本面改善不及预期、REITs流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、一级供应超预期以及一级市场持续“破发”等。投资者在进行REITs投资时，应充分了解市场情况，结合自身的风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策。