近期，REITs市场的波动引起了投资者的广泛关注。从市场表现来看，6月以来REITs市场加速下跌，截至6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌6%，板块分化明显，基本面承压的物流仓储跌幅居前，经营权REITs以及基本面韧性较强的保租房表现相对抗跌。不过，26年6月下半月该指数走出“深V”，后半段或与多项市场支持举措有关。
当前REITs市场的下跌，是供给、需求与流动性三方共振的结果。宏观层面，当前资本市场风险偏好倾向科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制。市场层面，6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限，保险资金仍在等待监管明确商业不动产REITs投资准入，尚未入场。供需失衡进一步加剧了流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。
不过，从积极的方面来看，当前市场或已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升。有数据显示，截至2026年6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。业内人士认为，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。从具体板块估值来看，26年6月末，产权派息率/经营权IRR平均分别为4.7%/5.0%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/62%分位。
各板块的基本面情况也是投资者需要关注的重点。26Q1各板块EBITDA同比增速中位数由高到低排序为：消费（+8%），保租房（+5%），交通（+2%），市政（-7%），能源（-12%），仓储（-12%），产业园（-14%）。展望Q2业绩，鉴于宏观社零增速逐月放缓，零售行业4 - 5月数据亦呈现边际走弱，认为消费板块业绩或维持Q1超预期特征且分化或加剧，Q3或亦难形成反转，其他板块或延续Q1板块间分化趋势。
对于后市的演绎，正向催化因素值得期待。7月初REITs指数基金募集并入市，其正面影响不宜低估，有望为市场带来12亿元增量配置资金，从资金面和市场微观结构上释放积极信号。随着市场的发展，供给节奏与增量资金有望形成更好匹配，市场企稳后也可能吸引增量资金入场，从而有望形成正向循环。
然而，投资者也需要警惕一些风险。短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力和负反馈效应。此外，增量资金不及预期、项目经营恶化以及流动性负反馈超预期等情况也可能给投资带来不利影响。
从投资策略来看，投资者可积极把握结构性机会。板块层面，建议优选具有基本面韧性的项目，如保租房、消费、部分高速/能源等。同时，紧密跟踪二季报后高赔率项目，如产业园和物流仓储基本面的预期变化。鉴于仓储物流、产业园等承压板块的估值已大幅回调，分派率水平显著抬升，提供了极具吸引力的风险溢价，投资者可关注其中可能出现的投资机会，但也要注意部分标的可能存在的估值陷阱。而保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强，适合追求稳健收益的投资者。
总体而言，当前REITs市场虽然面临一些挑战，但也蕴含着诸多机遇。投资者在进行REITs投资时，应充分了解市场现状和各板块基本面情况，结合自身的风险偏好和投资目标，谨慎做出投资决策。