在全球金融市场不断变化的大背景下，REITs（房地产投资信托基金）投资正展现出独特的发展态势，特别是在中国市场，其变化和趋势值得投资者密切关注。

从宏观角度来看，全球REITs市场在2025 - 2026年已进入结构性扩容的新阶段。亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖，而中国内地公募REITs市场更是成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域，正式形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局。截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%。其中，中国内地贡献显著，期内全市场新增REITs产品26支，有21支来自中国内地，新增标的集中于仓储物流、工业厂房、消费基础设施及可持续发展领域。截至2026年6月底，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达82支，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。

然而，近期中国REITs市场也面临着一些挑战。2026年6月以来，REITs市场加速下跌。截至6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌6%，板块分化明显，基本面承压的物流仓储跌幅居前，而经营权REITs以及基本面韧性较强的保租房表现相对抗跌。本轮市场下跌是供给、需求与流动性三方共振的结果。从宏观层面看，当前资本市场风险偏好倾向科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制；从市场层面看，6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限，保险资金仍在等待监管明确商业不动产REITs投资准入，尚未入场，供需失衡进一步加剧了流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。

不过，市场也出现了一些积极信号。截至2026年6月26日，公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值，接近2024年初和2025年初两轮市场底部的高位水平。高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫，回顾前两轮利差高点过后，板块均迎来估值修复行情。从板块细分来看，各类型资产的估值水平差异较大。经营权类REITs的IRR与国债利差处于历史较高分位，仓储物流、产业园等承压板块的估值已大幅回调，分派率水平显著抬升，提供了极具吸引力的风险溢价；保障房、能源等业绩相对稳定的板块，其分派率与利差水平相对较低，但估值韧性更强。

同时，首批4只REITs指数基金已于7月1日发售，有望为市场带来12亿元增量配置资金，从资金面和市场微观结构上释放积极信号。多家券商在研报中明确表示，当前REITs市场已处于超跌筑底阶段，估值安全垫充分夯实，长期配置价值凸显。

对于投资者而言，当前市场或已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受资金面扰动（如新发产品供给、限售份额解禁等）影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。建议积极把握结构性机会，在板块层面，优选具有基本面韧性项目如保租房、消费、部分高速/能源等，紧密跟踪二季报后高赔率项目如产业园和物流仓储基本面预期变化。

展望未来，中国REITs市场前景依然广阔。2026年是中国商业不动产REITs的发展元年，政策体系完善、市场认可度高、底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市；中长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。但投资者也需警惕短期供给放量与解禁抛压超预期，可能进一步加剧流动性压力和负反馈效应等风险，在投资REITs时应保持理性和谨慎。