2026年上半年，房地产市场在筑底修复进程中有积极变化，但挑战仍存。对于房产投资者来说，了解当前市场环境和宏观政策导向，对做出明智投资决策至关重要。

上半年市场回顾

从成交端来看，“小阳春”表现出色，二手房成交维持高位，传统淡季也有超预期表现；价格端上，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市率先企稳；结构方面，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优；租赁端中，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。同时，人口流入的核心一二线核心区率先触底回暖，而三四线城市库存高企，远郊概念盘流动性差。二手房主导市场，刚需是主力，居民购房预算普遍保守。“低容积住宅”成为新房供给主流，全国供地平均容积率降至1.95以下，洋房、叠拼等产品占比将提升。此外，居民主动降杠杆，部分购房者甚至全款入场。

宏观政策导向

6月18日，《求是》刊发文章指出楼市调整、居民房产缩水是制约全社会消费复苏的核心症结，提出加快修复居民资产负债表、着力稳定房地产市场，阻断房价下跌与消费走弱的负向螺旋。这将稳房价、稳预期上升为扩大内需、稳住宏观大盘的关键抓手。6月住建部、央行等多部委同步出台配套细则，从信贷门槛、交易税费、存量房源盘活、房企风险化解、城市更新落地五大维度打出系统性政策组合拳，由被动托底市场转向主动盘活存量、激活需求。2026年7月，住建部、央行等六大中央部委协同发声，出台覆盖需求激活、金融托底、存量盘活、税费减负、土地优化、保障兜底的全方位楼市新政组合拳。

下半年市场趋势

从市场供需来看，当前总库存持续下降，但仍有约7亿平的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望正增长，投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%），而竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。从政策目标来看，2026下半年所有政策动作最终指向“稳地价、稳房价、稳预期”三大目标，楼市进入慢修复、弱复苏、强分化的存量时代。未来楼市既不会重回全民炒房、房价单边上涨的旧周期，也不会放任持续深度下跌引发居民财富收缩、消费疲软。

投资建议

  • 刚需自住：不必长期盲目观望，在自身月供可控前提下，择机入手核心城区刚需现房，把握低首付、低利率红利。核心城区房产具有较好的配套设施和地段优势，更具保值增值潜力。
  • 改善置换：遵循“先卖后买”原则，借助卖旧买新退税政策完成资产优化，淘汰劣质老房置换优质房源。随着改善型需求的回升，优质房源的市场需求将进一步增加。
  • 投资属性购房：需要极度谨慎。普涨时代终结，只有核心城市稀缺优质房产具备保值属性，多数远郊、县城房产保值能力持续走弱。投资者应重点关注一线城市核心地段的优质二手房，其流动性好，抗跌性强；以及人口持续流入的强二线城市的核心片区，有产业支撑，长期有需求。但无论选择哪种，都要做好长期持有的准备，不要指望短期套利。

风险提示

尽管市场有筑底修复的趋势，但仍存在一些风险因素。政策落地效果及后续推出强度可能不及预期，外部环境变化等也可能导致房地产基本面超预期下行，房企信用风险事件超预期冲击也会对市场产生不利影响。投资者在做出决策时，需充分考虑这些风险因素。