在金融市场不断演变的当下，REITs（房地产投资信托基金）投资正逐渐成为投资者关注的焦点。尤其是 2025 - 2026 年，全球 REITs 市场已进入结构性扩容的新阶段，而中国内地公募 REITs 市场更是展现出独特的发展态势和投资潜力。
从全球范围来看，2025 - 2026 年全球 REITs 市场在周期修复与政策扩容中稳步前行。亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖。截至 2026 年 3 月 31 日，亚洲市场活跃 REITs 产品共计 289 支，总市值达 2794 亿美元，较 2024 年末增长 18%，呈现出明确的回暖态势。这一宏观背景为 REITs 投资提供了较为有利的大环境。
聚焦中国内地市场，已形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱格局，成为全球 REITs 市场最具增长活力的核心区域。截至 2026 年 6 月底，上市 82 支 REITs，发行规模 2243 亿元。仓储物流、消费基础设施、数据中心等新兴业态加速扩容，商业不动产 REITs 进入发展元年。
基础设施公募 REITs 方面，截至 2026 年 3 月 31 日，已上市 79 支产品，发行规模达 2155 亿元，总市值约 2213 亿元，同比增长 19%，产品发行数量位居亚洲首位。分业态看，不动产权类产品数量占比达 90%，是市场增长的绝对主力。其中，仓储物流、消费基础设施各新增 5 支，数据中心类 REITs 实现首次发行落地。到 6 月底，上市产品达 82 支，发行规模 2243 亿元，总市值约 2141 亿元。这表明基础设施 REITs 市场在持续扩容，为投资者提供了更多的选择。
商业不动产 REITs 则在 2026 年迎来了发展元年。政策体系不断完善，市场认可度高，底层资产优质，行业正式进入高质量扩容期。短期来看，市场化审核、灵活资金规则、合理收益机制将持续释放政策红利，推动优质存量资产加速入市。中长 期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展方向，商业不动产 REITs 有望成为资本市场的核心配置赛道。
从市场监管角度来看，我国 REITs 市场始终坚持发展与规范并重。一是聚焦持续健康高质量发展的整体目标，加快推进常态化发行，尽快形成示范效应。二是持续提升审核透明度，聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，把好准入关口。2026 年以来，全市场共有 6 单项目被依规终止审核。三是坚持证券属性，加大优质 REITs 供给，推动底层资产业态不断丰富，完善扩募制度安排与市场化定价机制，呈现首发、扩募双轮驱动的良好发展态势。四是坚持穿透监管，完善体现 REITs 特点的监管机制，如健全信息披露制度和交易监测监控机制等，增强市场韧性和抗风险能力。
对于投资者而言，在当前的市场环境下，REITs 投资具有一定的优势。一方面，REITs 能够提供稳定的现金流，通过分红为投资者带来收益。另一方面，随着市场的不断发展和完善，REITs 的资产类型日益丰富，投资者可以根据自身的风险偏好和投资目标进行多元化的资产配置。
然而，REITs 投资也并非毫无风险。市场波动、底层资产运营状况、政策变化等因素都可能对 REITs 的收益产生影响。因此，投资者在进行 REITs 投资时，需要充分了解市场动态和相关产品的特点，做好风险评估和投资规划。
总体而言，2026 年中国内地 REITs 市场在政策支持和市场需求的推动下，展现出良好的发展前景。无论是基础设施 REITs 还是商业不动产 REITs，都为投资者提供了新的投资机遇。投资者应密切关注市场变化，把握投资机会，同时注意风险控制，以实现资产的稳健增值。