在金融投资领域，REITs（房地产投资信托基金）正逐渐成为投资者关注的焦点。2025 - 2026年全球REITs市场已进入结构性扩容的新阶段，亚洲市场在成熟市场企稳修复、新兴市场快速崛起的双轮驱动下整体回暖，而中国内地公募REITs市场正式形成“基础设施 + 商业不动产”双支柱发展格局，成为全球REITs市场最具增长活力的核心区域。
从市场数据来看，截至2026年3月31日，亚洲市场活跃REITs产品共计289支，总市值达2794亿美元，较2024年末增长18%。中国内地基础设施公募REITs已上市79支产品，发行规模达2155亿元，总市值约2213亿元，同比增长19%，产品发行数量位居亚洲首位。截至2026年6月底，上市产品达82支，发行规模2243亿元，总市值约2141亿元。
然而，近期REITs市场也经历了一些调整。6月以来，REITs市场加速下跌，截至6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌6%。板块分化明显，基本面承压的物流仓储跌幅居前，经营权REITs以及基本面韧性较强的保租房表现相对抗跌。本轮下跌主要是供给、需求与流动性三方共振所致。宏观层面，当前资本市场风险偏好科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制；市场层面，6月商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限，保险资金仍在等待监管明确商业不动产REITs投资准入，尚未入场，供需失衡进一步加剧流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环，悲观情绪持续发酵并扩散至整体板块。
不过，在市场情绪低迷、连续多日出现抛售后，当前市场或已定价多重利空，估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受资金面扰动影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。从派息率来看，截至2026年6月22日，产权类REITs派息率（TTM）为5.35%（处于84%分位），经营权类为8.94%（处于85%分位），其中消费类派息率均值达4.42%，已处于历史最高位；产业园及交通类派息率均值也分别升至5.57%、10.09%，分别处于历史的98%、99%的较高分位。REITs较国债YTM走阔到3.62%，达历史最高水平。估值方面，产权类P/NAV为1.10X、经营权类P/FFO为13.13X，二者皆处于历史50%分位以下；产权类、经营权类IRR分别为4.9%、5.7%，相比5月底有所提升。
对于投资者而言，当前可积极把握结构性机会。板块层面，建议优选具有基本面韧性项目，如保租房、消费、部分高速/能源等，紧密跟踪二季报后高赔率项目，如产业园和物流仓储基本面预期变化。2026年6月16日，中金、南方、华夏、易方达旗下中证REITs全收益指数基金获批，要求获批日起6个月内启动募集，预计合计募资超10亿元，有望引入增量资金、提升流动性，建仓期可重点关注6月调仓后的新权重股。一方面可关注估值处于低位，受益于指数基金扩容带来的被动资金流入的标的，如华润商业REIT、国家电投新能源REIT等；另一方面可关注基本面稳健或有进一步改善预期的标的，如中国电建清洁能源REIT、北京保障房REIT、上海地产租赁住房REIT、东久新经济REIT等。
需要注意的是，REITs投资也存在一定风险，需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等。总之，在当前市场环境下，投资者应充分了解REITs市场的现状和特点，结合自身风险承受能力和投资目标，谨慎做出投资决策，以把握REITs投资带来的机遇。